Olumsuz mülkiyet ve nasıl çalıştığı

Olumsuz mülkiyet, öncelikle birinci sınıf hukuk fakültesi öğrencileri tarafından incelenen ve sınavlar biter bitmez unutulan yasal bir doktrindir. "Gecekondu hakları" olarak da bilinen, aksi takdirde belirsiz olan mülkiyet yasası, 2011'de Teksaslı bir adamın, ilçe adliyesinde aleyhte mülkiyet beyannamesi vermek için 16 dolarlık ücret karşılığında 340.000 dolarlık bir ev satın aldığını iddia ettiğinde büyük bir haber oldu. Ken Robinson daha sonra bir web sitesi oluşturdu, bir e-Kitap yayınladı ve Şubat 2012'de evden taşınmaya zorlanmadan önce SMU'da bir hukuk öğrencisi sınıfına ders verdi.

Öyleyse ters mülkiyet nedir ve pahalı bir banliyö evinin mülkiyetini almak için gerçekten kullanılabilir mi?

Olumsuz mülkiyet, izinsiz girmekle ilgilidir.

Olumsuz Mülkiyet Yasası

Olumsuz mülkiyetin arkasındaki teori basittir: Bir kişi, sahibinin izni olmadan sahip olmadığı bir araziyi işgal ederse, gerçek mal sahibi, belirli bir süre içinde izinsiz giren kişiyi çıkarmak için harekete geçmelidir (geçerli eyalet sınırlama yasasında belirtildiği gibi). Gerçek mal sahibi zamanında hareket etmezse, muhalif mal sahibi arazinin tapusunu alabilir ve yasal mal sahibi olabilir.

Beş Temel Unsur

Karşı tarafın galip gelebilmesi için şu beş temel unsuru göstermesi gerekir:

O olduğunu gerçek sahibi arazi ve olur benzer mülkün gerçek sahibi olarak arazi kullanır.
Mülkiyetin diğerlerinin dışında kaldığını ve gerçek sahibi veya genel halkla paylaşılmadığını.
Olumsuz mülkün herkesin görebilmesi için açık ve görünür olması, böylece gerçek mal sahibinin başka birinin mülkte hak iddia ettiğinin farkında olması.
Rakip mal sahibinin, mal sahibinin iddiasına düşman olan veya onunla bağdaşmayan mülk üzerinde bir hak talebinde bulunması.
Olumsuz mülkiyetin zamanaşımı süresi boyunca sürekli ve kesintisiz olması.

Gereksinimler Eyalete Göre Değişir

Ayrıntılı gereksinimler eyaletten eyalete değişir. İhtiyaç duyulan bulundurma süresi, bir eyalette beş yıl, diğerinde 20 yıl kadar uzun olabilir. Bazı eyaletler, bu süre zarfında, karşı tarafın emlak vergisi ödemesini veya arazide iyileştirmeler yapmasını ister; diğer eyaletlerde, bu eylemler gerekli bulundurma süresini kısaltır.

Bazı eyaletler, muhalif mal sahibinin mülkün mülkiyetine sahip olduğuna dair iyi niyetli bir inanca sahip olmasını gerektirir; hatta bazı eyaletler "başlık rengini" gerektirir, bu tür bir belge, hak sahibine mülkiyet hakkı vermeyi iddia eder, ancak bazı nedenlerden dolayı geçersizdir. Diğer eyaletler, karşı tarafın izinsiz girdiğinin farkında olmasını gerektirir. Bazı eyaletlerde, karşı tarafın ruh hali önemsizdir ve önemli olan tek şey, arazinin gerçek sahibinin izni olmadan işgal edilmesidir.

Ek bilgi için eyaletinizin yasalarına başvurun.

Eğitici Bir Vaka

Zaman aşımı süresi eyalet hukuku ile belirlenirken, doktrinin gerekleri hakimler tarafından yazılan mahkeme kararları ile belirlenir. Olumsuz mülkiyetin nasıl işlediğini göstermek için, birçok hukuk öğrencisine bu kavrama ilk girişlerini veren bir mahkeme davasına bakacağız.

Belotti / Bickhardt

New York Temyiz Mahkemesi'nin 1920'de verdiği Belotti v. Bickhardt davası, Bronx'taki bitişik arsaların sahiplerini içeriyordu. Lot J'nin sahibi, 1892'de mülk üzerine bir salon ve yol evi inşa etti, ancak hatalı bir harita nedeniyle bina, Belotti'nin annesine ait olan yan taraftaki Lot K'ye birkaç metre tecavüz etti. Bickhardt 1906'da orijinal sahibinin varislerinden Lot J'yi satın aldı, binayı genişletti ve o zamandan beri otel olarak kullandı.

1914'te Belotti, tecavüz eden binayı annesinden miras aldığı arsadan çıkarmak için Bickhardt'a dava açtı. Belotti, mahkeme düzeyinde başarılı bir şekilde karşılaştı, ancak Bickhardt temyizde bulundu. New York Temyiz Mahkemesi, Bickhardt'ın olumsuz mülkiyet şartlarını karşıladığını tespit ederek orijinal kararı bozdu.

Bickhardt, New York sınırlama yasası uyarınca gerekli olan 20 yıl boyunca tartışmalı mülke sahip değildi, ancak mahkeme, önceki mal sahiplerinin mülkü işgalinin, 1892'den beri kesintisiz bir ters mülkiyet zinciri oluşturmak için kendisine bağlanmış olduğunu tespit etti. Bickhardt şimdi idi. yasa uyarınca hak sahibi.

Olumsuz Bulundurmanın Amacı

Bazıları kötü mülkiyeti hırsızlık yoluyla mülkiyet edinme olarak görse de, doktrin birkaç önemli amaca hizmet eder.

Birincisi, yasa, toprağa sahip olan birinin bunu mülkiyet hakkı altında yaptığını varsayar. Tapular kaybedildiğinden ve kaydedilmediğinden veya tapu kayıtları eksik olduğundan tapuyu kanıtlamak zor olabilir. Olumsuz mülkiyet doktrini, güvenilmez belgelere karşı koruma ve nakil sırasında uzun zaman önce yapılan hataları düzeltmek için bir yol sağlar. Doktrin ayrıca, tanıkların anıları hala taze ve kanıtlar daha güvenilirken mülkiyet anlaşmazlıklarının makul bir süre içinde dava edilmesini gerektiriyor.

Olumsuz mülkiyet, araziyi çiftçilik, barınma veya diğer amaçlar için kullananları ödüllendirirken, araziyi boş bırakanları cezalandırarak, toprağın verimli kullanımını teşvik eder. Son olarak, hiç kimsenin itirazı olmaksızın, yıllarca mülkü kullanan bireylerin beklentilerini korur. Genellikle, bir çitin yanlış yere inşa edildiği ve kimsenin yıllarca tecavüzü sorgulamadığı bir sınır anlaşmazlığı bağlamında ortaya çıkar.

Texas Olumsuz Toplama Davası

Ken Robinson, 2011 yazında, Flower Mound'un Dallas banliyösündeki boş bir eve taşındığında ve 16 $ 'lık dosyalama ücreti ödeyerek evinin kendisinin olduğunu iddia ettiğinde ün kazandı.

Vakanın Arka Planı

Eski bir denizci ve kendini emlak yatırımcısı olan Robinson, potansiyel yatırım fırsatları için bölgeyi araştırırken evi keşfetmişti. Avlu dağınıktı ve ev terk edilmiş görünüyordu.

Başlangıçta evin kısa bir satış veya vergi haczi satışı için iyi bir aday olacağını düşünen Robinson, pazarlık yapacağı bir ev sahibi veya ipotek sahibi bulamadı ve herhangi bir yerde haciz olduğuna dair bir kayıt yoktu. İşte o zaman, kötü mülkiyet doktrini altında evi almaya karar verdi. İlçe nezdinde "menfaat beyannamesi" verdi, kilitleri değiştirdi ve taşındı.

Robinson artık bakıma muhtaç duruma düşen evin bakımını yapıyor olsa da, Flower Mound komşuları mutlu değildi. Evi ziyaret eden polisi aradılar. Robinson memurlara yeminli ifadesini gösterdiğinde bunun suç teşkil etmediğine karar verdiler ve oradan ayrıldılar.

Ulusal Medya Kapsamı

Hikaye ulusal medyayı vurdu ve Robinson emlak danışmanlığı talepleriyle boğuştu. Neredeyse sıfıra bir ev edinme konusunda seminerler vermeye başladı ve konuyla ilgili bir e-Kitap yayınladı. Potansiyel müşterileri ve medya mensuplarını eve kabul etti ve turlar düzenlemekten ve işleri nasıl temizlediğini belirtmekten mutlu oldu. Sonra şöhret onu yakaladı.

Anlaşıldığı üzere, orijinal ipotek şirketi 2009'da iflas etmişti ve ipotek şimdi, Flower Mound evinde işlem yapamayacak kadar diğer hacizlerle boğulmuş olan Bank of America tarafından tutuluyordu. Ancak, gelişmekte olan olumsuz bir mülkiyet yazlık endüstrisi ve Robinson'un görünen başarısını kopyalamak isteyen diğerleri ile karşı karşıya kaldıklarında, hem şirket hem de diğer haciz sahipleri çökmeye başladı. 6 Şubat 2012'de Teksaslı bir yargıç Robinson'a evi bir hafta içinde boşaltma emri verdi. Protesto etmeden gitti.

Robinson'un Planı Neden İşe Yaramadı

Robinson, evin tapusunu alacağına gerçekten inanıyor muydu yoksa tüm reklamlardan para kazanırken gösterişli kazılarda zamanını mı bekliyordu?

Teksas yasalarına göre, Robinson, mülkiyet vergilerini ve ev sahipleri dernek ücretlerini ödeyerek, ters mülkiyet yoluyla mülkiyet elde etmek için evde beş yıl kalmak zorunda kaldı. Bu beş yıl boyunca herhangi bir noktada, gerçek sahibi tarafından tahliyeye tabi tutulacaktı, bu da nihayetinde Bank of America planının rüzgarını yakaladıktan sonra olan şeydi. Ya dava açtığı 16 dolarlık olumsuz mal beyanı? Sadece iddiasını dünyaya duyurdu ve beş yıllık bir başlangıç tarihi verdi; başlık taşımadı.

Robinson'un öyküsündeki ders, ters mülkiyet doktrininin geliştirildiği amaçlara dayanıyor. Yanlış ve yetersiz anketler, eksik arazi tapuları veya eksik veya kusurlu tapular gibi gayrimenkulde tarihsel olarak yaygın sorunlardan kaynaklanan mülkiyet konusundaki gerçek anlaşmazlıkları çözme aracı olarak düşünülmüştür. Olumsuz mülkiyet hiçbir zaman kasıtlı izinsiz girenleri ve işgalcileri ödüllendirmeyi amaçlamadı. Ken Robinson'ın öğrendiği gibi, gayrimenkul yatırımcıları için iyi bir iş modeli değil.

Olumsuz mülkiyet, izinsiz girenleri ve gecekonduları ödüllendirmeyi amaçlamadı.