Ertelenmiş bakımın gerçek maliyetleri

Giriş

Taşınmaz mülkiyet ve hatta kişisel mülkiyet söz konusu olduğunda, bütçeler ve finans her zaman yaptığımız her şeyi gölgede bırakır. Hiç sınırsız bütçeli bir projem olmadı ve olmasını asla beklemedim. Kariyerimin çoğunu işleri bir mimarın bakış açısından görerek geçirdikten sonra, neredeyse son yedi yılım aynı sorunları bir mal sahibinin bakış açısından görmekle geçti. 143 milyon metrekarenin üzerinde bir alanı denetlemeniz gerektiğinde, on milyonlarca dolar bile (ki bu kulağa çok para gibi geliyor) ihtiyaçlar ve talepler açısından gerçekten önemsizdir. Kararlar, bu fonların en etkin şekilde nasıl dağıtılacağına ilişkin mevcut sınırlı fonlarla alınmalıdır. Harcanan fonların en yüksek getirisini nasıl elde edersiniz?

Bu ortamda asıl soru, bu sınırlı fonların değerini nasıl maksimize edeceğinizdir? Bu sonuca varmak için birçok faktörün tartılması gerekir. Bu makale, bu karmaşık birbiriyle ilişkili faktörlerden bazılarını öne çıkarmaya çalışacak ve karar vericilerin sermaye varlığı bakım harcamalarının daha etkin bir şekilde önceliklendirilmesine olanak tanıyan araçlar oluşturmasına olanak tanıyan bir metodoloji geliştirme çabasıyla bu sorunları incelemeye çalışacaktır. Bunlar aslında harcamalardır, ancak stratejik bir şekilde kullanılırsa, aslında bir yatırım getirisi (ROI) ve diğer faydalarla daha çok bir yatırıma benziyorlar.

Vakıf - TNSTAFL

Ekonomi 101'deki ilk derslerimden birinde, eğitmenim derse TNSTAFL tahtasına yazarak başladı. Bize bu mektupların ne anlama geldiğini bilen var mı diye sordu. Kimse doğru anlamadıktan sonra, "Bedava Öğle Yemeği Gibi Bir Şey Yok" dedi. Bu ifadenin doğru olduğuna kaç kişinin inandığını sordu. Birçoğu, bedava öğle yemeği diye bir şey olduğu için bunun yanlış olduğunu söyledi. Başkası ödüyorsa, o zaman sunulan neden ücretsiz bir öğle yemeğidir. Sınıftaki çoğu kişi bu ifadeye katıldı. Eğitmenimiz öğle yemeği için ödeme yapmasanız bile bir maliyeti olduğunu söyleyerek bize karşı çıkmaya devam etti; çıkarılan maliyet sizin zamanınızdır. Başkasının ödediği o öğle yemeğinde vakit geçirmeyi seçtiniz, bu yüzden öğle yemeğinin hala sizin için bir maliyeti vardı. Aşağıdaki tartışma oldukça aydınlatıcı oldu.Maliyetlerin saf bir ekonomik görüşünden bahsetmek, kesinlikle öyleydi ve kesinlikle doğruydu, sadece bu tartışmadan önce çoğumuzun sahip olduğu bir düşünce süreci değildi.

Bu kavram, özellikle fırsat maliyetlerini tartıştığımızda dönemin geri kalanında büyük bir etki yarattı. Bu tartışma, iktisat alanındaki çalışmalarım için her şeyin bir bedeli olduğunu anlamamı sağlayan bir temel oluşturdu; soru her zaman şudur: Alınan fayda için bu maliyeti ödemeye istekli miyim? Bir mal sahibinin bakış açısından taşınmaz ve kişisel mülke bakmaya başladığımızda bu çok önemli bir kavram haline gelir. Bu kararları bireysel olarak mı yoksa bir grubun parçası olarak mı veriyorsunuz önemli değil. Hiçbirşey değişmez; bu kararlar için temel aynıdır.

Mülkiyet Sorumlulukları

Gerçek veya kişisel mülk edinmeye karar verildiğinde, sorumluluk bu edinimin kaçınılmaz bir yan ürünüdür. Örneğin, bir araba satın aldığınızda, yakıt satın alma sorumluluğunuz ima edilmektedir. Bu yakıtı satın almazsanız, araba hareket etmeye devam etmez. Dış kuvvetler ek sorumluluklar gerektirebilir. Önceki araba örneğinde olduğu gibi, Eyalet o arabayı sürmek için o arabanın sigortasını taşımanızı ve muhafaza etmenizi isteyebilir. Bu, o arabayı sürmek için devletin kanunlarına uymanız beklendiği için de ima edilmektedir.

Yağın değiştirilmesi de bu sorumlulukların bir parçası haline gelir. Yağı değiştirmezseniz o arabanın ömrünü kısaltırsınız. Kendimle çıkmadım ama biraz yaşlanmış olanlar Fram Yağ Filtresi reklamını hatırlayabilirler: "Bana şimdi ödeme yapabilirsin veya daha sonra ödeyebilirsin." İlke hala var ve hala aynı. Çok daha gençken tanıdığım biri 5 yıllığına araba kiraladı. Beşinci yıl yaklaşırken arabası bozuldu ve arabayı orada çektikten sonra tamirciye götürdüm. Tamirci yağı en son ne zaman değiştirdiğini sordu ve asla dedi. O zamanlar piyasada sentetik yağların hiçbiri yoktu, bu nedenle yağ değişimi her üç ayda bir yaklaşık 20 dolardı. Bu beş yıl boyunca arabasındaki yağı değiştirmenin maliyeti yaklaşık 400 dolarken, yeni motorun takılması ona yaklaşık 5.000 dolara mal oldu.Bu, ertelenmiş (veya yok) bakım maliyetlerinde önemli bir artış demektir.

Bilgili bir gerçek veya kişisel mülk sahibi, bunu fark edebilir ve aynı zamanda sermaye varlıklarının ömrünü uzatırken bütçeleri azaltmak için artan baskıyı dengelemek için bir yol bulabilir. Bu makale, birbirine bağlı bu faktörlerin çoğunun nasıl dengeleneceği ve yoğun şekilde yatırım yapılan sermaye varlıklarının ömrünün nasıl en üst düzeye çıkarılacağı konusunda rehberlik etmeye çalışacaktır.

Farklı Bakım Dalları

Bu tartışmaya, ertelenmiş bakımın tam olarak ne olduğunu tanımlayarak başlayalım. İnsanlar veya gruplar bu ertelenmiş bakım fikrini kullandığında yapılan en büyük hata, bu ilkenin tamamen yanlış uygulanmasıdır. Bu yanlış uygulamanın yayılmasını önlemek için, önce ertelenmiş bakımın gerçekte tam olarak ne olduğuna dair bazı temel kavramları kavramalıyız. Daha önce ifade edilene dönecek olursak, her şeyin bir maliyeti vardır, ertelenmiş bakım bir istisna değildir. Ertelenmiş bakımın gerçek maliyetinin ne olduğunu bulmak için, önce bakım maliyetinin neye benzediğini belirleyerek başlamalıyız. Bu prensibi açıklamak için sayıları kullanacağım, ancak bu sayılar özellikle herhangi bir şeyle ilişkili olarak yorumlanmamalıdır.

Herhangi bir sermaye yatırımı için, bu yatırımı iyi çalışır durumda tutmanın yıllık maliyetinin yıllık 1.000 $ olduğunu varsayalım. Bu sayı aslında sermaye varlığı yaşlandıkça artmalıdır, ancak bu örnekte bu faktörü pek çok okuyucunun anlayamayacağı şekilde karmaşıklaştıracağı için bu faktörü kullanmayacağız. Dolayısıyla, cari yıl gelirleri düştü, bu sermaye varlığı için bu gerekli bakım için harcanacak 1.000 $ yok; Bütçedeki kısa düşüşle ne yapılacağına dair bir karar alınması gerekiyor. Her biri belirli bir kararla ilişkili kendi maliyetleri olan ve her birini bütçenin yetersiz kalması durumunda duruma benzersiz bir çözüm haline getiren birçok seçenek mevcuttur.

Bugün en yaygın çözüm, bunu görmezden gelmek, 1.000 doları ödememek ve daha sonra gelirler daha iyi olduğunda onunla ilgilenmektir. Bu kesinlikle yanlış bir yaklaşım. Çözümler hakkında konuşurken genellikle bu kadar sınırsız değere sahip kelimeler kullanmıyorum, ancak bu, bu tartışmaya devam ederken gösterilecek olan çözümler alanında bu kadar güçlü bir kelimenin uygulanabildiği çok az zamandan biridir. Bu tür kararlarla ilgili her bir karar alıcı kişi veya grup, bir şekilde veya başka bir şekilde güvenirdir. Bu, mevcut fonları en iyi şekilde kullanmak zorunda oldukları anlamına gelir. Bu nedenle, bu tartışmanın geri kalanı için bu belirli parametrenin altında ilerleyeceğiz; tüm karar vericiler güvenlidir. Bu ideoloji, en sürdürülebilir pozisyonun herhangi bir sermaye varlığı yönetimi kararının hedefi olduğunu ima etmelidir.

Kabul edilmesi gereken bir sonraki nokta, gelecekte herhangi bir zamanda (hemen veya uzak) herhangi bir sermaye iyileştirme / bina yenileme için mevcut en düşük maliyetin şimdiki zamandır. Gelecekte herhangi bir noktada, haftalar kadar kısa bir sürede bile, maliyetler potansiyel olarak artacak ve gelecekte ne kadar uzak olursa, maliyet artışları o kadar fazla olacaktır. Bu artış, sayısız potansiyel nedenlerden, hammadde maliyetlerinden, enflasyondan, arz ve talepten, kıtlıklardan vb. Kaynaklanacaktır. Dolayısıyla, ertelenmiş bakım etkileri bu artışlar olarak ifade edilmelidir. Bu öngörülen maliyetler her zaman tam olarak öngörülmüştür, bu nedenle değişecektir. Umut, varyansın yalnızca küçük olmasıdır. Bundan daha fazla farklılık gösterirlerse; daha sonra, gelecekteki projeksiyonların daha doğru olmasına yardımcı olmak için tanımlanması gereken bazı nedenlerden dolayı tahmin kapalıydı.

Bu ilişki nedeniyle, gelecekteki harcamaların artan maliyetleri, ertelenen işin ne zaman tamamlanacağına ilişkin bir hesapta bugünden itibaren bazı fonların bir kenara bırakılmasıyla fiili olarak dengelenebilir. Bu güven / emanet hesabı, artan maliyetleri ek ertelenmiş bakım maliyetlerinden dengelemeye yardımcı olmak için kullanılmalıdır, aksi takdirde bu ek maliyetlerin toplam etkisinin gelecekte emilmesi gerekecek ve böylece bu gelecekteki gelirler üzerinde ek baskı yaratacaktır. Bu yöntemin püf noktası, projeksiyonun çok doğru olması gerektiğidir, aksi takdirde planlanan harcamalar beklenmedik bir şekilde fırlayabilir. Sonra, bu iki yaklaşım arasında çapraz olan, hiç yoktan fazlasını, ancak ertelenen bakımın tam maliyetinden daha azını ayıran bir melez sistem vardır. Bakımın tam maliyeti bir kenara bırakılırsa,o zaman soru bakımın neden ertelendiğidir? Bu yüzden normalde tam bakım maliyetinden daha az bir şey olur.

Ertelenen Bakımın Gerçekte Maliyetinin Farkına Varmak

Öyleyse, illüstrasyon kolaylığı için, ertelenmesi gereken 1.000 dolarlık maliyete geri dönelim. Karar bakımın bir yıl ertelenmesi olsaydı, artan maliyetler en azından enflasyona neden olacaktı. Bu enflasyonist maliyet sadece yüzde iki olsaydı, o zaman bu 1000 dolara yapılan artış 20 dolar olurdu. Hammadde maliyetleri aynı yıl yüzde bir artarsa, ertelenmiş bakım maliyetlerine toplam 30 ABD doları olmak üzere 10 ABD doları ek maliyet eklenecek ve ertelenen bakım maliyeti 1.030 ABD dolarına çıkarılacaktır.. Şimdi bu kulağa pek hoş gelmiyor, ancak bu bakımın ilk maliyetleri bunun 10.000 katı veya 100.000 katı veya daha fazla olsaydı bu ne olurdu? Bu sayının gerçekten hızlı bir şekilde nasıl arttığını kesinlikle görebilirsiniz.

Şimdi, karar vericilerin öngörülen artışı tek başına bir kenara bıraktığını söyleyelim, örneğin 30 $. Şimdi, gelecek yılın bütçe döngüsünde, gerekli bakımı gerçekleştirmek için gereken tek şey, ilk 1.000 ABD doları tutarındaki maliyet olacaktır. Bu, gelecek yılın bütçe baskısı üzerinde net sıfır etkiye sahip olacaktı çünkü asıl 1.000 $, ihtiyacı karşılamak için hala gerekli olan tek zorunluluktur, ancak 30 $ 'ın bu yılki bütçeden bir tür emanet veya emanet hesabında tutulmasını gerektirecektir. Ancak, bu yılın bütçesinde bir kenara bırakılırsa, 515 $ diyelim, gelecek yılın bütçesinde bakım maliyeti sadece 515 $ olacak ve gelecek yılın bütçesi üzerindeki baskıyı azaltacaktır. Şimdi bu, her iki yılın bütçesi üzerinde de çok olumlu bir etkiye sahip olacak, her bütçe döngüsünde maliyetten tasarruf edecek ve gerekli ertelenmiş bakımı yapmaya devam edecektir. Şimdi maliyetler artmış olsa da,her yılın bütçesi üzerinde daha az etkisi oldu. Bu artan maliyet her yıl çok daha az etkiye sahiptir. Yine, bu büyüklüklerin 10.000 veya 100.000 kat arttığını hayal edin. Bu ileriyi planlamaktır veya MBA programımda söylendiği gibi, stratejik düşünme. Bu gerçekten çok basit şeyler.

Şimdi, ertelenmiş bakıma bundan beş yıl sonra bakalım. Enflasyon artırılacak, bu nedenle aynı yıllık yüzde iki enflasyon enflasyonist maliyetleri yaklaşık 104 $ 'a çıkaracak. Ham madde maliyetleri, daha önce tartışıldığı gibi yılda yüzde bir oranında artarsa, malzeme maliyetleri yaklaşık 51 dolara yükselir ve ertelenmiş bakımın tüm maliyeti 1.155 dolar olur. Yine, 10.000 veya 100.000 kat büyütülmüşlerse bu maliyetlerin etkisini hayal edebilirsiniz. Unutmayın, bu hesaplamalar, kıtlıklar gibi arz ve talep sonucu ortaya çıkan maliyet artışlarını veya sistem (ler) in doğası gereği artan maliyet artışlarını öngörmediğinden, bu ertelenen bakım maliyetlerini artırmaya devam edecektir.

Her zaman unutulmaması gereken şey, ertelenmiş bakımla ilgili kumar oynadığında bununla ilişkili bir maliyet olduğudur. Hiç kimse geleceği gerçekten göremez, bu nedenle gelecekteki piyasa koşullarını ve maliyetleri tahmin etmek her zaman yanlış bir tahmin riskini taşır. Bu projeksiyonları yapmak bir bilim olduğu kadar bir sanat biçimidir ve yanlışlıklar çok büyük sayıları çok hızlı bir şekilde toplayabilir.

Şimdi bu, ertelenmiş bakımla ilgili tek düşünce okulu değil. Karşılaştığım bir başka yaklaşım daha da ilgi çekici oldu ve Ajansımızdaki sınırlı verilerle en azından basketbol sahasında olma konseptini bulmak. Bu kavram, Geaslin Group'tan David Geaslin tarafından geliştirilen "Ertelenmiş Bakım için Ters Kare Kuralı" olarak adlandırıldı. Bu konseptle ilk tanıştığımda dürüst olacağım, düşüncem "cehennem hayır" idi, bunun basketbol sahasına yakın bile olmasının imkanı yok. Sayılar doğru olamayacak kadar hızlı büyüdü. Şimdi kabul ediyorum, tesis bakımında olan biri olarak, bu sayıların hızla artması gerçeğini gerçekten sevdim çünkü bu, bina yenileme ihtiyaçlarımız için sağlam bir vaka oluşturmama yardımcı olacaktı.ancak bir analist olarak, desteklenemeyen veya büyük ölçüde sorgulanabilecek genel tüketim verilerini oraya koyamadım. Ajansımın Finans Müdür Yardımcısı bile aynı duyguları ve endişeleri savundu. Daha sonra Ajansımızın yakın zamanda tamamladığı birkaç projeyi, maliyetlerin yakın olup olmadığını test etmek için "tersine mühendislik" yapmak için aldım ve şaşkınlık içinde temelde ortaya çıktı. Şimdi bunun matematiksel bir eşdeğerlik olmadığını ilk itiraf eden ben olacağım, çünkü tam olarak maliyetle ortaya çıkmadı, ancak yakınlık şaşırtıcı olmanın ötesindeydi. Gölgesinde neredeyse şaşırtıcıydı. Bu nedenle, bu kavramı matematiksel bir aksiyom veya yasa olarak değil, daha çok genel bir kavram veya ilke olarak sunacağım.Daha sonra Ajansımızın yakın zamanda tamamladığı birkaç projeyi, maliyetlerin yakın olup olmadığını test etmek için "tersine mühendislik" yapmak için aldım ve şaşkınlık içinde temelde ortaya çıktı. Şimdi bunun matematiksel bir eşdeğerlik olmadığını ilk itiraf eden ben olacağım, çünkü tam olarak maliyetle ortaya çıkmadı, ancak yakınlık şaşırtıcı olmanın ötesindeydi. Gölgesinde neredeyse şaşırtıcıydı. Bu nedenle, bu kavramı matematiksel bir aksiyom veya yasa olarak değil, daha çok genel bir kavram veya ilke olarak sunacağım.Daha sonra Ajansımızın yakın zamanda tamamladığı birkaç projeyi, maliyetlerin yakın olup olmadığını test etmek için "tersine mühendislik" yapmak için aldım ve şaşkınlık içinde temelde ortaya çıktı. Şimdi bunun matematiksel bir eşdeğerlik olmadığını ilk itiraf eden ben olacağım, çünkü tam olarak maliyetle ortaya çıkmadı, ancak yakınlık şaşırtıcı olmanın ötesindeydi. Gölgesinde neredeyse şaşırtıcıydı. Bu nedenle, bu kavramı matematiksel bir aksiyom veya yasa olarak değil, daha çok genel bir kavram veya ilke olarak sunacağım.Gölgesinde neredeyse şaşırtıcıydı. Bu nedenle, bu kavramı matematiksel bir aksiyom veya yasa olarak değil, daha çok genel bir kavram veya ilke olarak sunacağım.Gölgesinde neredeyse şaşırtıcıydı. Bu nedenle, bu kavramı matematiksel bir aksiyom veya yasa olarak değil, daha çok genel bir kavram veya ilke olarak sunacağım.

Bu konsept çok basit. Yapılacak ilk bakımın maliyetini alırsanız ve gerekli bakımın harekete geçmeden önce bir sonraki arıza düzeyine ilerlemesine izin verirseniz, bu onarımı gerçekleştirmenin maliyetlerinin artan arıza düzeyinde gerçek maliyete yakın olacağını görürsünüz. karşılanmamış bakımın ilk maliyetinin karesi. Örneğin çatıdaki bir sızıntının onarım maliyeti 500 dolar ve bu yılki bütçede yer olmadığı için onarımın erteleneceği belirlendi. Önümüzdeki yıl, rapor edilen bir sorun olmadığı için bir yıl daha ertelendi ve bu böyle devam etti. Son olarak, yağmur fırtınaları sırasında sızıntıların altına kovalar yerleştirilmelidir. Artık yalıtımın değiştirilmesi gerekiyor, sızıntılar tamir edilmedi veya bildirilmediğinden çatı kaplama garantisi geçersiz hale geldi. Şimdi çatı güvertesinin bir kısmının değiştirilmesi gerekebilir.tavanın bir kısmının değiştirilmesi gerekiyor, değiştirilmesi gereken aydınlatma armatürlerine su girmiş, belki duvarlar hasar görmüş ve alçı levhanın değiştirilip yeniden boyanmasını gerektiriyor, belki de döşemenin bir kısmının kaldırılması ve değiştirilmesi gerekiyor organik malzeme oluşuyor olabilir (küf); İlk müdahalenin olmamasından kaynaklanan ikincil hasarın şimdi nasıl büyük oranlara ulaştığını görebilirsiniz. Şimdi tüm onarım 10.000 dolara mal olacak. Onarım yapılırken o alandaki kullanıcıları yeniden yerleştirme maliyetini eklemeyi unutmayın. Toplam maliyet ne kadar artıyor? Gerçekten büyük, çok hızlı görünmeye başlar.organik malzeme oluşuyor olabilir (küf); İlk müdahalenin olmamasından kaynaklanan ikincil hasarın şimdi nasıl büyük oranlara ulaştığını görebilirsiniz. Şimdi tüm onarım 10.000 dolara mal olacak. Onarım yapılırken o alandaki kullanıcıları yeniden yerleştirme maliyetini eklemeyi unutmayın. Toplam maliyet ne kadar artıyor? Gerçekten büyük, çok hızlı görünmeye başlar.organik malzeme oluşuyor olabilir (küf); İlk müdahalenin olmamasından kaynaklanan ikincil hasarın şimdi nasıl büyük oranlara ulaştığını görebilirsiniz. Şimdi tüm onarım 10.000 dolara mal olacak. Onarım yapılırken o alandaki kullanıcıları yeniden yerleştirme maliyetini eklemeyi unutmayın. Toplam maliyet ne kadar artıyor? Gerçekten büyük, çok hızlı görünmeye başlar.

Şimdi, 500 dolarlık onarım belirlenmeden önce geri dönmek istiyorum. Bu tür bir onarım, bir rapor verilinceye ve bir bakım iş emri verilinceye kadar neredeyse hiç bulunmaz; bu, bazı yolcuların gözle görülür bir sorun olduğunu bildirdiği anlamına gelir. O zamana kadar bu bile çok geç; ikincil hasar zaten meydana geliyor. Çatı PM yılda en az iki kez olması gerektiği gibi yapılıyorsa, bu sorun büyük olasılıkla su sızıntıları işgal edilen alana girmeden çok önce keşfedilmiş olacaktı. Bir kişiye yılda iki kez o çatıyı yürümek için saatte 25 dolar ödeseniz ve o çatıyı incelemek bir saat sürse bile, ki bu deneyimli bir çatı müfettişi için o kadar uzun sürmemelidir, o zaman potansiyel sızıntıyı bulmuş olabilirsiniz tamiri için neredeyse hiçbir maliyeti olmayacaktı. Bu arada, 25 doların karesi nedir? Cevap 625 dolar,500 dolarlık onarımdan o kadar uzak değil değil mi? Belki bu ters kare kuralının bir temeli vardır? Sen yargıç ol.

Bina Yenileme - Yenileme Maliyetlerine Karşı En İyi Korunma

Bu tartışmaya devam ederken, daha önce tartışılan petrol değişimi örneğini herkese hatırlatmak istiyorum. Karar vericiler sermaye varlıklarını iyi durumda tutmada başarısız olduklarında, zamanından önce yıpranacaklar ve bu da gelecekteki bütçeleri olumsuz etkileyecek ve Murphey Yasasını bildiklerinde hiçbir zaman iyi olmayacak. Bir bina gibi bir sermaye yatırımına yatırım yaparken, milyonlarca dolar potansiyel risk altına girer. Bina zamanından önce yıpranırsa, kaynaklar israf edildi; tersine, beklenen yaşam sürelerinin ötesine uzandıklarında, eşitlik inşa edilir. Bu çok basit bir denklem olmalı.

Ömrünün bir sermaye varlığına uzatılması, iki farklı süreçle sağlanır: bina yenileme ve önleyici bakım. Bunların her ikisi de esasen aynıdır, sermaye varlıklarına hayat katmanın bir yolu olarak yıpranacak şekilde tasarlanmış sistemlerin değiştirilmesi. Çoğu sistem, temelde bir noktada aşınacak şekilde tasarlanmıştır; bir arabadaki frenler, kayışlar, bujiler vb. hakkında konuşup konuşmadığımız; veya bir binadaki çatı kaplama, HVAC, yangın alarm sistemi, vb. bunların hepsinin yaşam döngüsü vardır. Ana amaç binanın ömrünü uzatmaktır. Önleyici bakım (PM) ile bina yenileme arasındaki temel fark, bu sistemlerin sahip olduğu döngüdür. Maruz kaldığım akademik / çalışma literatürünün genel yaklaşımı şudur: Değiştirme döngüsü bir yıldan az ise PM,bir yıldan daha uzun süredir yenilenme yapıyor. PM ve bina yenileme döngüleri dışında büyük ölçüde aynıdır. Bakım, PM veya bina yenileme kapsamında gerçekleştirildiğinde, sermaye varlığına ömür eklenir veya uzatılır. Bu şimdi bir sonraki soruyu gündeme getiriyor: Bu Koruyucu Bakım / bina yenileme için tahsis edilecek uygun kaynak miktarı nedir?

Başlangıç olarak, bu miktar her zaman yeni inşaatın maliyeti cinsinden ifade edilir. Bu, bazen değiştirme maliyetleri olarak da adlandırılır. Bu PM / bina yenileme maliyetlerinin yeni inşaat maliyetleri olarak ifade edilmesinin nedeni, sistemin tamamen yenilenmesi gereken yaşam döngüsünün sonunda sistem yenilemesinin nihai maliyetinin bulunmasıdır. Bu durumda nihai değişim, nihai yaşam sonu maliyeti olarak tüm bina sisteminin değiştirilmesidir. Bu nedenle yeni inşaat maliyetleri açısından ifade edilmektedir. Bu maliyet, okuduğum akademik / eğitim literatürüne göre yıllık yeni inşaat maliyetlerinin yüzde bir - ikisi olarak ifade ediliyor.

Bu nedenle, bu konsepti ileriye taşımak için, belirli bir bina türünün ve doluluğun yenileme maliyeti metrekare başına 225 $ ise, PM / bina yenileme için o binaya harcanan miktarın metrekare başına yıllık 2,25 - 4,50 $ arasında olması gerekir. Bina 100.000 fit kare olsaydı, bu bina için yılda 225.000 - 450.000 dolar arasında bir yere uzanırdı. Bunun nasıl çok hızlı bir şekilde toplandığını görebilirsiniz. Ancak bu bakım, binanın ömrünü uzatabilir. Binanın ömrünü eklerseniz öz sermaye yaratılır. Burası bakım masraflarının daha çok yatırım gibi davranmaya başlayabileceği yerdir.

Şimdi, metrekare portföyü milyonlarca fit kare ise, PM / bina yenileme maliyetinin ne kadar hızlı artabileceğini, dolayısıyla muhtemelen etkili bir ertelenmiş bakım programına ihtiyaç duyulduğunu görebilirsiniz.

Kapanış Düşünceler

Bireyler ve kuruluşlar olarak yaptığımız en büyük yatırım sermaye varlıklarımızdadır. Bu varlıklara en uzun ömür beklentisi sağlamak, herhangi bir birey veya kuruluş için sürdürülebilir bir hayatta kalma modeli için çok önemlidir. Giderleri yatırıma dönüştürdüğümüzde özkaynak oluştururuz, böylece sahipler olarak katma değer elde ederiz. Bu, bir mütevelli heyetinin birincil (ve tek) sorumluluğudur. Ertelenmiş bakım, bütçe odaklı her şey gibi, zaman zaman gelirlerin beklenmediği zamanlarda yapılmalıdır, ancak uygun şekilde uygulanırsa, bireye veya kuruma erken veya gelecekteki bütçe döngülerinde büyük miktarda kaynağa mal olmayacaktır.

"Atılıp atılan" toplumumuzda bile, çoğu binanın ömrü 50 yıldan az olmamalıdır, ancak ilk inşaat maliyetlerimizi yeniden tahsis edersek (zorunlu olarak artırmazsak), bu ömrü 70 yıla çıkarabiliriz. PM'yi ve bina yenilemeyi uygun şekilde kullandığımızda, bu bina ömrünü daha da uzatabiliriz. Bina ilk kullanım ömrünün ötesinde hayatta kaldığında, artık binanın ömrü aşıldığında yeniden inşa etmek için kullanılabilecek öz sermaye yaratıyor. Bakım anlayışının gerçekten bir yatırım getirisi sağladığı yer burasıdır, ancak bu uzun vadeli bir bekleme oyunudur ve her karar vericinin sahip olduğu şey değildir.