İçindekiler:
- Gayrimenkul Yatırımları
- Konut ve Ticari Gayrimenkul Yatırımları 101
- Gayrimenkul Yatırımının Artıları:
- Gayrimenkul Yatırımının Eksileri:
- Basit Gayrimenkul Yatırımları: Ev ve GYO'lar Satın Alma
- Kaynaklar
- Fotoğrafa katkı verenler
Gayrimenkul Yatırımları
Gayrimenkul yatırımı, yeni başlayanlar için korkutucu görünebilir. Çoğu Amerikalının yapacağı mülk sahibi olma konusunda ilk ve tek girişim, bir ev satın almaktır - ve bu, karışıma karmaşıklık eklemeden yeterince zorlayıcıdır! Sonuçta, aklı başında kim ipotek ödemeleri, sigorta ücretleri ve bakım masrafları şeklinde daha fazlasına kaydolabilir?
Bir cevap olarak, yalnızca emlak piyasası yatırımlarında görülen tarihi değerlenme oranına bakmanız gerekir (son otuz beş yılda yılda yaklaşık% 9). 1 Bu mantıklı çünkü ekonomi büyüdükçe işler yaratılıyor. ABD nüfusunun iki yüz yıl önce yaklaşık beş milyon ruha oturduğunu düşünün. Bir asır önce, ülkemizde (yaklaşık olarak) yetmiş beş milyon insan yaşıyordu. Bugün, bu sayı dört kattan fazla arttı ve şu anda üç yüz milyondan fazla insan ABD'nin evi olarak adlandırıyor - ve bu insanların çoğunun bir noktada iki şeye ihtiyaç duyacağını rahatlıkla varsayabilirsiniz: çalışacak bir yer ve bir yer yaşamak! 2,3 Bu arada, her ikisi de gayrimenkul gerektirir.
Genel olarak, ülkemizde sürekli yeni evlerin ve işlerin yaratılması, erişebildiğimiz sınırlı arazi arzından yararlanmamızı gerektirecektir. Bu arazinin miktarı (arzı) azaldıkça, ihtiyaç büyüdükçe (talep) bile fiyatlar yükseliyor ve artıyor. İlkokula döndüğünüzde 1800'lerin Büyük Batıya doğru genişlemesini öğrenirken hatırlıyor musunuz? O günlerde, Federal Hükümet, karşılığında o arazide yaşamayı ve o arazide çalışmayı kabul eden vatandaşlara gerçek anlamda toprak veriyordu. Bu kadar cömert olmayı göze alabilirlerdi, çünkü o zamanki arazi arzı buna olan talebi fazlasıyla aşıyordu.
Artık durum böyle değil - ve herhangi bir sınırlı kaynakta olduğu gibi - insan nüfusu arttıkça, sabit inşa edilebilir arazi arzımızın tüketimini artırarak fiyatlar yükselmeye devam edecek. Bu nedenle, bilgili birey gayrimenkulü sağlam bir yatırım olarak görecektir. Ancak bu, emlak piyasasının finansal piyasaların tabi olduğu iniş çıkışlardan muaf olduğu anlamına gelmez. Ne münasebet! Aslında, gayrimenkul yatırımında başarılı olamayan çoğu insan, kısa vadeli dalgalanmalara aşırı tepki veren ve varlıklarını buna göre dengelemeye çalışan kişilerdir.
Gayrimenkul yatırımının değerlenme potansiyelini tam olarak anlamak için, kısa vadeli kayıpları aşmak ve uzun vadeli değer kazanmadan yararlanmak için genellikle uzun yıllar boyunca - emeklilik için ve sonrasında bile mülk satın almak ve elde tutmak gerekir. Dahası, teorik olarak tüm arazi fiyatlarının nüfus arttıkça artmaya devam edeceği doğru olsa da, bazı durumlarda bu biraz zaman alabilir.
Bu nedenle, herhangi bir eski gayrimenkul parçasını satın alıp arkanıza yaslanıp mülkünüzün değerini takdir etmesini izlemek yeterli değildir. Değer artışını diğer mülklere göre daha hızlı bir oranda görme şansınızı en üst düzeye çıkarmak için satın almadan önce bir mülkün değerini değerlendirmek için denenmiş ve doğru yöntemler uygulamanız gerekir (nispeten konuşursak). Bunlar şunları içerir: yerel emlak piyasalarının ve ekonomilerinin analizi, ciddi olarak düşündüğünüz her mülk için kapsamlı incelemeler ve değerlendirmeler ve beklenen gelir akışları ile giden harcamalar için gerçekçi hesaplamalar.
Tüm bu hususlar ve daha fazlası, bu çok bölümlü eğitimde ele alınacaktır: Konut ve Ticari Gayrimenkul Yatırım 101! Bu taksitte, servetinizi büyütmek için mülk satın almanın artılarını ve eksilerini açıklayacağım. Ardından, zaman içinde piyasanın zevk aldığı getirilere sadece girmek isteyen, ancak el ele giden güçlüklerle başa çıkma arzusu olmayan kişiler için, gayrimenkul yatırımının daha dolaylı yöntemlerinden bazılarından bahsedeceğiz. - ev sahibi olmakla birlikte.
İkinci taksit olan Doğrudan Gayrimenkulde Nasıl Yatırım Yapılır? Konut amaçlı gayrimenkul, ticari gayrimenkul ve gelişmemiş arazi olmak üzere üç ana mülk türüne yatırım yapmanın neleri içerdiğine dair ayrıntılı bir genel bakış sunacağım. Bölüm 3, Gayrimenkul Değerleme ve Nakit Akışı Analizi'nde , gayrimenkul yatırım
faaliyetleriniz için arzu edilen alanları keşfetmek için anlamanız gereken ilkeleri, uygun bir değerlemeyi nasıl gerçekleştireceğinizi ve adım adım ele alacağız. nakit akışını belirleme yöntemi (yani, kira geliri eksi giderler).
Bu dizinin 4. Bölümü, Gayrimenkul Yatırımında Anlaşmalar ve Dolandırıcılıktan Kaçınma , size bir emlak anlaşmasını (maliyet) verimli bir şekilde kapatmanın daha ince noktaları hakkında fikir verecek ve kaçınılması gereken bazı korkunç emlak yatırımları hakkında bir başlangıç sunacaktır. maliyetler. Bu bölümü okuduktan sonra, emlak dünyasının bazı yaygın "limon tuzaklarını" ve etik olmayan alıcılar ve satıcılar tarafından kullanılan popüler taktikleri tanımlamaya hazır olacaksınız.
Bu yüzden, daha fazla uzatmadan, size Konut ve Ticari Gayrimenkul Yatırım 101'i veriyorum !
Konut ve Ticari Gayrimenkul Yatırımları 101
New York, Los Angeles ve San Francisco gibi büyük şehirlerin ortak yönü nedir? Yeni başlayanlar için, tüm bu gelişen metropollerde emlak fiyatları en yüksek fiyatlardan bazıları! Bunun nedeni, geliştirilebilir arazi arzının, büyük talebe karşı ölçüldüğünde kıt olmasıdır. Bu nedenle, hem konut hem de ticari mülklerin daha yüksek bir fiyata satılma olasılığı daha yüksektir.
Aksine, Amerika Ortabatı ya da Güney'in çoğunda emlak fiyatları çok daha düşüktür çünkü daha fazla inşa edilebilir arazi arzı vardır (yani, “geniş açık alanlar” düşünün). Bu, bu tür kırsal alanlarda yapılan gayrimenkul yatırımlarında hoş bir takdir oranı göremeyeceğiniz anlamına gelmez - sadece beklentilerinizi buna göre ölçeklendirmelisiniz. Örneğin, durumunun
Orta Ölçekli Kasaba A'daki yerel ekonomi - American Heartland'de bir yere sokulmuş şirin, küçük bir mezra - sağlıklıdır ve genişlemeye hazırdır, bu durumda bölgede (iyi araştırılmış ve mali açıdan sağlam) bir yatırım mülkü beklemeye hakkınız vardır. zamanla güzelce. Hayatınız boyunca bir Manhattan şehir evinden bekleyeceğiniz türden primleri yönetmeyebilir, ancak bu, orijinal yatırımınızın toplam takdirinden daha az önemlidir.
İlerleme, endüstri ve üretkenliğin tümü emlak fiyatları üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir ve paralarının arttığını görmek isteyen akıllı yatırımcılar için (birçok alanda) bol miktarda fırsat vardır. Yatırım amaçlı gayrimenkulleri nasıl analiz edeceğiniz ve seçeceğiniz konusunda bir anlayışınız olduğu sürece, genel bölgenizde değerli gayrimenkuller bulma şansınız olacaktır. Ve olmasa bile - örneğin, ekonomik olarak depresif bir bölgede yaşıyorsanız - GYO'lar ve GYO yatırım fonları yoluyla dolaylı olarak gayrimenkule yatırım yapabilirsiniz (daha sonra tartışılacaktır).
Gayrimenkul Yatırımının Artıları:
1. Emlak Takdir ve Kira Geliri
Gayrimenkul yatırımcılarının mülklerinden para kazanmasının iki yolu vardır: zaman içinde değer kazanma ve / veya kiracılardan kira geliri. Ayrıca, hisse senetleri ve tahviller gibi diğer (emeklilik dışı) finansal menkul kıymetlerden farklı olarak, mülk değer kazanımı, yatırımcıların satmayı seçtiği zamana kadar ertelenen vergi ertelenir. Herhangi bir kiralık mülkün satışından elde edilen kâr diğer kiralık mülkleri satın almak için kullanılıyorsa, o zaman bile vergi ödemekten kaçınılabilir. Bunlar, Starker değişimleri veya IRS Bölüm 1031 değişimleri olarak bilinir.
Neyse ki, yatırımcılar kiralık emlak satışlarından elde edilen karları devretmemeye karar verseler bile, bu karlar üzerindeki vergilendirme, söz konusu mülkler en az bir yıl tutulmuşsa, en fazla yüzde on beş ile sınırlıdır. Bu tür karlar, uzun vadeli sermaye kazançları olarak sınıflandırılır ve yüzde kırk kadar yüksek bir oranda vergilendirilebilen kısa vadeli sermaye kazançlarından çok daha düşük bir oranda vergilendirilir. (Eyvah!)
Ancak, bir sorun var ve bu, IRS'nin (devreden olmayan) kiralık mülk satışından elde edilen karı sınıflandırma biçiminde yatıyor. Yani, hükümet bir kiralık mülkün satışından elde edilen karı, yalnızca satış fiyatı eksi satın alma fiyatı olarak hesaplamaz. Bunun yerine, yatırımcıların
vergi beyannamelerinde iddia ettikleri amortisman (yani mülkün değerinin zaman geçtikçe, özellikle yıpranma ve yıpranma nedeniyle azalması) - bir mülkün sahip olduğu her yıl için - aşağıdakilerden düşülür. orijinal satın alma fiyatı ve bu sayı daha sonra bir satıştan elde edilen toplam karı belirlemek için kullanılır.
Örneğin, beş yıl önce satın aldığınız bir kiralık mülkü 100.000 dolara satmayı planladığınızı varsayalım. Her bir sahiplik yılı için, vergi beyannamenizde 3.000 $ değerinde amortisman talep ettiniz ve toplamda 15.000 $ oldu. Şimdi, mülkünüzün aynı beş yıl içinde yılda yüzde on oranında değer kazandığını ve böylece yatırımınızın toplam değerinin 110.000 dolara çıktığını hayal edin.
İlk bakışta, vergilendirilebilir kârınızın 10.000 $ (110.000 $ - 100.000 $ = 10.000 $) olduğu anlaşılıyor - ancak IRS bunu bu şekilde görmüyor! Onların gözünde, toplam kârınız, vergi beyannamelerinizde talep ettiğiniz 15.000 $ değerindeki amortismanı içerecektir. Bu nedenle, satışta gerçekten sadece 10.000 $ kazanmış olsanız bile (100.000 - 15.000 $ = 85.000
$ ve 110.000 - 85.000 $ = 25.000 $) onlara 25.000 $ 'lık kâr kesintilerini borçlusunuz. Sadece noktayı eve götürmek için: 10.000 $ 'ın yüzde on beşi 1.500 $' dır; oysa 25.000 $ 'ın yüzde on beşi 3.750 $' dır - orijinal miktarın iki katından fazla!
Elbette bu örnek, kira gelirinden elde edilen kar eksi o beş yıllık dönemde yapılan harcamaları hesaba katmıyor. Bu, "nakit akışı" olarak bilinir ve kiralık bir mülkün değerli bir yatırım olup olmayacağı konusunda önemli bir belirleyicidir. Tipik olarak, mülk sahipliğinin ilk yıllarında nakit akışı küçüktür --başlangıçta büyük bir peşinat (ipotek için) yapılmadıkça - aylık işletme karları ipotek maliyetleri, emlak vergileri, sigorta ve bakım ücretleri tarafından yutulur.
(Not: Nakit akışı — bir mülkün giderlerini aşan kira geliri (örn. İpotek, emlak vergileri, sigorta, bakım) - bu eğitimin 3. Bölümünde daha kapsamlı bir şekilde ele alınmıştır.)
En iyi senaryoda, yatırımcılar mülklerindeki kira oranlarını giderlerindeki artıştan daha hızlı artıracak ve böylece sabit bir kar elde edeceklerdir. Ancak, ekonomik büyümenin yavaş olduğu ya da daha kötüsü durgunluk dönemlerinde bu mümkün olmayabilir. Bu gibi durumlarda kira oranları düşebilir!
Starker Borsaları
Starker Borsaları Kendin Yap dostu değildir. Genellikle süreci denetlemek için bir üçüncü taraf gerekir ve kiralık mülk satışınızdan elde edilen kâr bir emanet hesabına gider. Ayrıca, kırk beş gün içinde bir ikame mülkü belirlemeli ve yeni satın alma işlemini altı ay içinde sonuçlandırmalısınız. Çoğu insan, bu devir alımlarında kendilerine yardımcı olması, tüm "i'lerin" noktalı olduğundan ve "t'lerin" kesiştiğinden emin olmak için bir vergi danışmanı / avukatı tutmayı seçer!
2. Kaldıraç
Gayrimenkulle, yatırımınızın yüzde seksenini veya daha fazlasını (değerini) ödünç alabilir, böylece çok daha büyük bir varlığı maliyetinin bir kısmıyla kontrol edebilirsiniz. Örneğin, önceki bölümde "satın aldığınız" 100.000 dolarlık varsayımsal mülkü hatırlıyor musunuz? Muhtemelen , yeri satın almak için nakit dolu bir çantayla bankaya girdiğinizi hayal etmemişsinizdir. (Bahse girerim şimdi öylesin, değil mi?) Aksine, çoğu insan gibiyseniz, yatırımınız için bir ipotek almanız gerekir.
Arşimet: "Bana yeterince destek verin… ve dünyayı hareket ettireceğim !!"
Geleneksel olarak bu, bir ipotek sağlayıcısına (en azından) yüzde yirmi peşinatla (veya bu örnek için 20.000 $) yaklaşmak ve borç verenden ödenmemiş bakiyenizi finanse etmesini istemek anlamına gelir. Bu şekilde, satın alma fiyatının yalnızca beşte birinde 100.000 $ 'lık bir gerçek varlığın kontrolünü üstlenebilirsiniz. Mülkünüzün değeri, umduğunuz gibi zaman içinde değer kazanıyorsa, ödünç aldığınız paraya ek olarak orijinal yatırımınızdan da para kazanma fırsatınız olur.
Örnek vermek gerekirse, söz konusu gayrimenkulü birkaç yıl tuttuktan sonra mülkün değerinin 120.000 dolara yükseldiğini varsayalım. Bu noktada satmayı seçerseniz, borç verene borçlu olduğunuz bakiyeyi ödedikten sonra (120.000 $ - 80.000 $ = 40.000 $) ilk yatırımınız olan 20.000 $ 'lık (ipoteğiniz için yaptığınız peşinat) yüzde yüz getiri yapmış olacaksınız.. Elbette, bu basitleştirilmiş örnek, mülkiyet yıllarınız boyunca mülkünüzün tuhaf bir belirsizlik içinde olduğunu ve ne ipoteğiniz için daha fazla ödeme yapmadığınızı ne de kira gelirinden herhangi bir pozitif (veya negatif) nakit akışı yaşamadığınızı varsayar. Ayrıca, tuhaf dünyada, IRS'nin insanlara vergiler için ücretsiz geçiş izni verdiğini ve emlak alım satımıyla ilgili işlem maliyetlerinin olmadığını varsayar!
3. Uzun Vadeli Yatırım
Uzun vadeli yatırım yapmanın faydalarından biri, yıllar içinde menkul kıymetlere ve varlıklara tutunmaktan kaynaklanan vergi yükünün azalmasıdır. Önceki bölümlerde tartışıldığı gibi, emlak satışlarındaki vergiler, kazancınızdan büyük bir pay alabilir. Ayrıca, mülk satın alma ve satmayla ilgili işlem maliyetleri ve çeşitli ücretler külfetli ve size
bir gayrimenkul varlığının toplam değerinin yüzde on beşine (veya daha fazlasına) mal olabilir.
Finans sektöründe, Market'in yaptığı her hareketin raporlanmasında büyük bir iş var ve ağın sponsorluğundaki sözde analistler, telaşlı ifadelerle yatırımcılara, düşük satın alma ve pahalıya satma gibi çılgınca girişimlerde bulunmalarını “tavsiye ediyor”. Ancak, tıpkı gayrimenkul yatırımlarında olduğu gibi, sık sık alım satım, yatırımcı getirilerini kısa vadeli sermaye kazancı vergilendirmesi şeklinde tüketir, komisyoncu komisyonları ve çeşitli alım satım ücretlerinden bahsetmeye gerek yok. Paralarını finansal menkul kıymetlere ve gayrimenkule yatıran pek çok insan, bu hususları tavsiye altına almıyor ve piyasaların zaman içinde zevk aldığı uzun vadeli değerlenmeyi (tarihsel olarak ortalama% 7-% 10) kaçırıyor, Aynı zamanda toplumumuzu kaplayan kötü yatırım tavsiyelerinden oluşan komisyonla çalışan makineyi beslerken.
Bununla birlikte, emlak piyasası fiyatları, borsa fiyatları kadar sürekli bir değişim içinde olsa da, bu değişiklikleri raporlamaya adanmış ağ kanalları, yayınlar, e-postalar ve metin uyarıları yoktur. "Gözden uzak, akıl dışı" dediği gibi ve gayrimenkul yatırımcılarına, piyasa fiyatlarının ince ve açıkçası önemsiz kısa vadeli entrikalarını görmezden gelmenin getirdiği görece iç huzuru sağlanıyor. uzun vadeli büyüme lehine. Ayrıca, bir anda alınıp satılabilen hisse senetleri veya tahvillerin aksine, bir mülkün satış için hazırlanmasının getirdiği güçlük denemektir (zaman alıcı olduğundan bahsetmiyorum bile) ve dürtüsel satış için ek bir engel görevi görür.
Örneğin, yukarıdaki gibi bir senaryo hayal edin, ancak şimdi tuhaf dünya, emlak piyasası dalgalanmalarını saniyeye kadar rapor eden bir televizyon kanalı içeriyor: Real Estate Watch! Dahası, yakın zamanda yaşanan bir gerileme emlak değerinizin 80.000 $ 'a düşmesine neden oldu ve orijinal yatırımınızda teknik olarak yüzde yüz zararı (20.000 $
peşinatınız) netleştirdiğinizi görüyorsunuz. Panik içinde, işler "kötüye gitmeden" önce satış yapmayı ve sonunda gerçek varlığınızı feda etmeyi seçersiniz. Bu, işlem maliyetlerini ve kapanış ücretlerini karşılamak için satışa gerçekten ödeme yapmak zorunda kalmanıza neden olur!
Birkaç ay sonra, Emlak İzleme'de olduktan sonra ! Kanalda gezinirken, pazarın toparlandığını fark ediyorsunuz. Eski mülkünüzün değeri, krizden önceki haline geri döndü! Kör bir öfke içinde, TV kumandasını düz ekranınıza fırlatıp paramparça ediyorsunuz. Sonra, ek bir hakaret olarak, yeni bir televizyon satın almak için paranız olmadığını hatırlıyorsunuz - emlak girişiminizde çoktan banyo yapmışsınız.
Karşıt Piyasalar
Gayrimenkul yatırımının bir avantajı, mülk değerlerinin borsa ve / veya sahip olabileceğiniz diğer varlık türleri ile uyumlu olarak hareket etmemesidir. Bu faydalıdır, çünkü çeşitlendirilmiş bir yatırım portföyü, bir veya daha fazla piyasa sektörünün bir ekonomik gerileme döneminde zayıf bir performans göstermesi durumunda zararlarınızı korumanıza yardımcı olabilir.
4. Mülkünüze Değer Katmak
Doğrudan veya dolaylı olarak yatırım fonları yoluyla hisse senedi ve tahvil satın alarak şirketlere yatırım yaptığınızda, arkanıza yaslanın ve menkul kıymetlerinizin (umarız) değer kazanmasını izlemek dışında yapacak çok şey yoktur. Belirli bir şirkette büyük miktarda hisseye sahip olmanız bir istisna olabilir, bu da size o şirketin faaliyetlerinde daha fazla söz hakkı verir. Ancak, yatırımlarınızda daha aktif bir rol üstlenmek için mutlaka Microsoft'ta bir kontrol hissesi satın almak zorunda değilsiniz.
Bilgili gayrimenkul yatırımcıları genellikle yüzeysel kusurları olan mülkleri belirleyebilir ve daha sonra zeki müzakere becerilerini kullanarak bunları indirimli olarak satın alabilir. Bu, özellikle piyasa değerini artırmak için kolları sıvayıp yatırımlarına biraz iş koyma fikrinden hoşlananlar için caziptir. Emlak
piyasasında yeni bir kat boya, peyzaj bakımı veya sadece iyi bir temizlik gerektiren mülkler bol miktarda bulunur, sadece doğru zihin çerçevesine sahip bir yatırımcının biraz TLC uygulamasını bekler!
Ev tadilatı konusunda yetenekli bazı yatırımcılar bunu daha da ileriye götürür ve sadece piyasaya geri konulmak için onları tamir etmek amacıyla kasıtlı olarak yıpranmış veya başka türlü sıkıntılı mülkleri satın almak için ararlar.
"Saygısızlık" olarak bilinen bu uygulama, doğru şekilde yaklaşıldığında kazançlı olabilir. Bununla birlikte, konut piyasasında fiyatlandırmayı etkileyen ekonomik göstergeleri (daha
sonra daha ayrıntılı olarak tartışılacaktır), kısa vadeli sermaye kazancı vergilerini (daha önce tartışılmıştır) ve bunlarla ilişkili işlem maliyetlerini doğru bir şekilde anlamadan bu nişe atlama hatasını yapmayın. gayrimenkul satışlarının yanı sıra ne kadar gerçekçi bir tahmin
onarımlar size pahalıya mal olacak. Aksi takdirde, kanınızı, terinizi ve gözyaşlarınızı düzgün bir getiri kazanma şansı olmayan bir para çukuruna dökebilirsiniz!
Paletler
Büyük tadilat ihtiyacı olan sıkıntılı mülkleri, yalnızca bu tadilatları kar amacıyla yeniden satmak için yapmak amacıyla satın alan gayrimenkul yatırımcıları, "palet" olarak bilinir.
5. Sonlu Arazi Arzı
Muhtemelen Mark Twain'in emlakla ilgili ikonik sözüne aşinasınız:
Muhtemelen bu konuyu hiç düşünmemişsinizdir, ancak Bay Twain'in dünya nüfusunun yaklaşık 1,6 milyar olduğu on dokuzuncu yüzyılın ikinci yarısında yaşadığını düşünün. Bunu bir perspektifle ifade etmek gerekirse, 2014 yılında dünyanın toplam insan nüfusu 7 milyardan fazla. Dolayısıyla, nüfusun bir milyara ulaşması iki yüz bin yıldan fazla sürdü ve bir yüzyıldan biraz fazla bir süre içinde bu sayıyı altı kat aştık!
Arazi, insanların her zaman ihtiyaç duyacağı şeylerden sadece biridir ve Mars'ın veya Ay'ın kolonizasyonu dışında, her zaman sahip olduğumuz miktara bağlı kaldık. Bu sabit arzı hızla artan talep ile birleştirin ve gayrimenkulü çekici bir yatırım olarak görmek zor değil. Dahası, insanlar birbirine nispeten yakın ve yollar, demiryolları ve havaalanları dahil olmak üzere sağlam bir ulaşım altyapısına doğrudan yakın bir yerde yerleşme eğilimindedir.
Gelişmekte olan metropol alanlarda ve çevredeki banliyölerde bulunan, küçük bir geliştirilebilir arazi arzına sahip mülkler, en yüksek primleri (ve genellikle en çok değer verilen) hak ediyor. Bu eğitimin başında belirtildiği gibi, New York City ve San Francisco gibi yerlerdeki emlak fiyatları bu nedenlerle çok yüksektir. Bu aynı zamanda Hawaii, Japonya ve Tayvan gibi adalar ve ada zincirleri için de geçerlidir.
East Midtown silüeti, NYC
Gayrimenkul Yatırımının Eksileri:
1. Muazzam Zaman Taahhüdü
Gayrimenkul yatırımı yapmak parkta yürümek değildir. Yerel ekonominin durumunu belirlemek, konut fiyatlarındaki eğilimleri araştırmak ve potansiyel mülkleri araştırmak zaman alır. Eğer satın almadan önce özenli davranmazsanız, sonunda bir limon elde edebilirsiniz.
Ek olarak, mülkünüzü kiralamayı seçerseniz, ev sahibi olmanın getirdiği tüm sorumlulukları üstlenmeye hazır olmalısınız. İşiniz yalnızca güvenilir kiracılar bulup onlardan her ay bir çek toplamayı gerektirmez. Ayrıca, tüm bakım sorunları da dahil olmak üzere sizden kiralama yaparken yaşayabilecekleri tüm sorunlarla da ilgilenmelisiniz.
Kiralık mülkünüzdeki sıcak su deposu bozulduğunda sabah 2'de telefona cevap vermeye hazır mısınız? Bir alt yüklenici tutup onarımları denetlemek için zamanınız var mı? Değilse, ev sahibi olmak sana göre değil.
Bu sorunların çoğunu halletmesi için bir mülk yöneticisi tutabileceğiniz doğru olsa da, bu maliyetlidir. Dahası, sorumluluğu bu şekilde devretmek sizi tamamen kancadan kurtarmaz. Para hala sizinle bitiyor - yani, herhangi bir büyük onarım için imzalamanız ve denetlemeniz gerekecek.
2. Easy Riches Bulvarı DEĞİL
Şüphesiz bir sözcünün, yalnızca şu kitabı veya bu kitabı satın alarak öğrenilebilecek gizli bir yöntemi kullanarak milyonlarca doları mülke nasıl yatırım yaptığını övündüğü, gece geç saatlere kadar açık olan bilgilendirici reklamlardan birini gördünüz mü? video mu yoksa başka bir özel ürün mü? … Elbette var! Bu ülke, bir çeşit hile kullanarak - çok az çabayla ya da hiç çaba harcamadan - hızlıca zengin olma arzusunu besleyen standart bir huckster grubu olmadan aynı olamaz. PT Barnum'un bir zamanlar söylediği gibi (ünlü olarak):
Ama gerçekte, gayrimenkul yatırımı yoluyla zenginlik yığınlarına ulaşmanın, eski moda dirsek yağından başka gizli bir yöntemi yoktur. Mülkleri araştırmaya, potansiyel pazarlıkları belirlemeye ve tahmini nakit akışını belirlemek için rakamları çalıştırmaya zaman ayırırsanız, o zaman gayrimenkul yatırımının faydalarından yararlanmaya, yeryüzündeki her guru okul mezunu olandan daha iyi olacaksınız! (Bir mülkü değerlendirmenin ayrıntılarına daha sonra gireceğiz.)
3. Risk
Gayrimenkul yatırımları, hisse senetleri, tahviller ve yatırım fonları gibi diğer yatırım türleriyle ilişkili aynı risklere tabidir. Daha önce de belirtildiği gibi, emlak piyasası zaman zaman kısa vadeli dalgalanmalar yaşayacaktır ve bunlardan bazıları mülklerinizin değerini olumsuz etkileyecektir. Gayrimenkul yatırımcıları, geçmişte hisse senedi piyasası yatırımcılarının yararlandıklarıyla karşılaştırılabilecek genel getirilerden yararlanmış olsalar da, geçmiş performans gelecekteki sonuçların garantisi değildir.
Ek olarak, niyetiniz yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü kiralamaksa, en vicdanlı kiracıların bile bir mülk sahibinin yaptığı gibi bir kiralamaya aldırış etmediğini anlamak önemlidir. Kazalar olur ve çocuğu veya evcil hayvanı olan herkesin bildiği gibi, yıpranma ve yıpranma, yaşamın kaçınılmaz bir sonucudur.
Dahası, kiracılar gökten düşmezler ve kiralık mülklerinizi hemen işgal ederler. Güvenilir ve güvenilir kiracılar bulmanın yanı sıra, depozitolar, kira sözleşmeleri ve ihtilaflı modern varlığımızla ilişkili diğer tüm bürokratik ayrıntılarla uğraşmakla ilgili (bazen uzun) bir süreç vardır. Özellikle tek kişilik mülkleriniz varsa (bu, tam anlamıyla tek bir kişi değil, bütün bir aile anlamına gelebilir), hiç kiracı olmadan sıkışıp kaldığınız zamanlar olabilir ve bu nedenle, boş bir birimin nakit akışıyla başa çıkmanız gerekir. giderleri dengelemek için herhangi bir kira geliri. (Ah!)
Basit Gayrimenkul Yatırımları: Ev ve GYO'lar Satın Alma
Yüzmeyi ilk öğrendiğinizde, bahse girerim hemen derin uca dalmadınız ve kartların mümkün olduğu yere düşmesine izin vermediniz. Muhtemelen
çoğu insan gibi başladınız: çocuk havuzunda, çeşitli renkli yüzdürme cihazlarıyla eğlenmişsiniz ve bir ebeveynin veya
eğitmen gözetiminde dikkatle izleniyorsunuz. Güven kazandıkça ve deneyim kazandıkça, yüzdürme cihazları göz ardı edildi ve sonunda
hayatınızdan korkmadan derin sulara tek başınıza girebildiniz.
Benzer şekilde, gayrimenkul konusunda yeniyseniz, bu sektöre yatırım yapmanın karşılığını alabilmeniz için çok üniteli bir apartmanı hemen bitirip satın almanız kesinlikle gerekli değildir. Neden bir veya iki nispeten basit gayrimenkul girişimiyle - bir ev satın alarak ve / veya Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ( GYO olarak bilinir) yatırım yaparak - "ayaklarınızı ıslatmayın" (mecazi anlamda) ? Aslında, birçok kişisel yatırımcı emlak piyasasına katılımlarını bundan daha öteye taşımaz ve bunda kesinlikle yanlış bir şey yoktur!
1. Ev Satın Alma
Bilsinler ya da bilmesinler, Amerika'daki her ev sahibi bir gayrimenkul yatırımcısıdır. Bir konut satın almanın karmaşık sürecinde gezinmek (örneğin, mülkleri araştırmak ve rakamları hesaplamak, bir peşinat için biriktirmek ve bir ipotek kreditörüne yaklaşmak) birçok yönden konut veya ticari yatırım amaçlı gayrimenkul satın almaya benzer. Dahası, ev sahipleri ipoteklerini ödedikçe ve evlerinde öz sermaye biriktirdikçe - umarız sabit bir değer kazanmanın tadını çıkarırken - net değerlerini, düzinelerce yatırım mülkü olan bir emlak kralıyla aynı şekilde artırıyorlar. Daha küçük ölçek.
Dahası, çizginin aşağısında bir noktada taşınmaya karar verirseniz, mülkünüzü kiraya dönüştürme seçeneğiniz vardır. Ancak,
daha önce tartışıldığı gibi, ev sahibi olmanın getirdiği tüm sorumlulukları üstlenmeye hazır değilseniz, bunu yapmayı düşünmeyin bile. Ek olarak, bazı ev sahipleri, satış yapmadan önce konut fiyatlarının toparlanmasını beklemek için, bu rotayı depresif bir piyasada yanlışlıkla almayı düşünmektedir. Bu aynı zamanda genellikle kötü bir fikirdir, çünkü bir kiralık mülk satışından elde edilen herhangi bir kar, çoğu durumda sermaye kazancı olarak vergilendirilir (bu karlar, başka bir benzer mülke aktarılmadıkça).
2. GYO'lar
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları veya GYO'lar , yatırımcı parası havuzları alan ve ardından bu parayla konut ve ticari gayrimenkul satın alan kuruluşlardır. Gayrimenkullerin yönetimi daha sonra GYO'lar tarafından bir ücret karşılığında gerçekleştirilir ve toplanan kiralardan elde edilen karlar ve satışlar asıl yatırımcılara aktarılır. İsterseniz bireysel GYO'lara yatırım yapabilirsiniz, ancak daha çeşitli bir yaklaşım GYO yatırım fonlarına yatırım yapmaktır.
Daha önce GYO'ları hiç duymadıysanız kendinizi kötü hissetmeyin - çok fazla baskı görmezler. Onlara adanmış herhangi bir realite şovu yoktur ve emlak komisyoncuları (emlak komisyoncuları tarafından yazılan birçok kitap dahil) genellikle GYO'ları da açıklamaz, çünkü bunu yapmak onlar için karlı değildir. Bunun nedeni, bir GYO'ya yatırım yapmanın "aracıları ortadan kaldırması" ve birçok gayrimenkul profesyonelinin
esasen orta-erkek ve orta-kadınları yüceltmesidir.
Emlakçılar, komisyoncular ve hizmetlerin tümü mülk alıcıları ve satıcıları için bir arabuluculuk görevi görür ve iki taraf (bir araya getirdikleri) iş yaptığında geçimlerini komisyonla kazanır. Ancak GYO'lar diğer finansal menkul kıymetler gibi büyük borsalarda işlem görür ve bu nedenle yatırımcılar satın almak için gayrimenkul profesyonellerinin hizmetlerine ihtiyaç duymazlar. Bir şey varsa, borsacınızın sizi GYO hisselerini satın almaya ikna etmeye çalışmak konusunda daha fazla kazanılmış çıkarı vardır - ancak menkul kıymetler komisyoncuları ve aracılık firmaları tarafından kullanılan taktikler tamamen başka bir tartışmadır!
Değerlendirmeniz için çok saygın üç GYO yatırım fonu (alfabetik sırayla) şunlardır:
- Cohen & Steers Realty Hisse Senedi Fonu (kısaltma sembolü: CSRSX )
- Fidelity Gayrimenkul Yatırım Portföyü (borsa kodu: FRESX )
- Vanguard Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Endeks Fonu (borsa sembolü: VGSIX )
Bu fonların her biri, çeşitli münferit GYO'larda varlık bulundurmaktadır , bu nedenle yatırımcılar, paralarının geri dönüşünü görmek için tek bir kuruluşun başarısına tamamen bağımlı değildir. Ayrıca, araştırma ve bireysel hisse alım ile ilgili çalışmaların tüm GYO'lar sadece araştırma ve satın alma yatırım özellikleri (değil bu özellikleri yöneten söz) ile ilgili çalışmaların tüm olarak, fon yöneticileri tarafından işlendiğini tarafından işlendiğini GYO'lar sizi -Yani tam anlamıyla yatırım yapmaktan başka bir şey yapmak zorunda değilsiniz ve sonra hayatınıza devam edin! Hepsinden iyisi, geleneksel IRA gibi bir emeklilik hesabı aracılığıyla GYO yatırım fonlarına yatırım yaparsanız , dağıtım almaya başlayana kadar kazancınız üzerinden herhangi bir vergi ödemeniz gerekmez!
Earl İlgili Çalışması:
- İlk Evinizi Satın Almak: Geleceğe Yatırım
- Yeni Başlayanlar İçin Yatırım Fonu Yatırımı
Kaynaklar
1. Francis, JC ve Ibbotson, RG Karşılaştırılabilir yatırımlarla karşılaştırmalı gayrimenkul, 1978 - 2004; sayfa 6-8. New York, NY ve New Haven, CT (ortak çalışma): Morningstar Inc. aracılığıyla edinilebilir; 2007 Şubat.
2. Hobbs, F. and Stoops, N. 20. yüzyıldaki demografik eğilimler; sf. 75. Washington, DC: ABD Sayım Bürosu, 2000 Sayım Özel Raporları, CENSR-4 Serisi; 2002 dolayları.
3. ABD ve dünya nüfus saati. Washington, DC: ABD Ticaret Bakanlığı / Birleşik Devletler Sayım Bürosu; sürekli güncelleniyor. Erişim adresi:
Fotoğrafa katkı verenler
1. "Emlak Panoraması." Kaynak: philippaopao, CC-BY 3.0, Deviantart aracılığıyla. 16 Eylül 2010. Mevcut:
2. "Neon Emlak Tablosu." Kaynak: Chris Griffith, CC-BY 2.0, Flickr aracılığıyla. 2009 Ocak 10. Mevcut:
3. "Arşimet kolu." Kaynak: Mechanics Magazine, Public Domain (yani, Bu resim ABD'de 1923'ten önce çizildi ve bu nedenle telif hakkı sona erdi: daha fazla bilgi edinin), Wikimedia Commons aracılığıyla. 1824 civarı. Şuradan ulaşılabilir:
commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg
4. "ABD'de Satılan Yeni Evlerin Medyan ve Ortalama Satış Fiyatları 1963-2010 (Aylık)." Kaynak: 'Smallman12q' tarafından oluşturulan grafik, ABD Nüfus Sayımı Ortalaması ve Satılan Yeni Evlerin Ortalama Satış Fiyatı, Kamu Malı (yazar bu grafiği kamu malı olarak yayınladı), Wikimedia Commons aracılığıyla. 2010 Ocak 22. Şuradan ulaşılabilir:
5. "East Midtown Skyline, NYC." Kaynak: Dimitry B., CC-BY 2.0, Flickr aracılığıyla. 12 Mayıs 2011. Şu adresten ulaşılabilir: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/
6. "Satılık Emlak Tabelaları." Kaynak: Bay TinDC, CC-BY-ND 2.0, Flickr aracılığıyla. 2009 Şubat 7. Şuradan ulaşılabilir:
7. "Konut Pazarı Sokak Tabelası." Kaynak: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, Flickr aracılığıyla. 2012 4 Şubat. Erişim adresi:
© 2020 Earl Noah Bernsby