Bir otel notu satın almadan önce yapmanız gereken durum tespiti

Bir otel notu alıyor veya yatırım yapmayı düşünüyor musunuz? Oteller ticari mülkler olsa da, otel senetlerine yatırım yapmak, sadece senet satın almakla kalmayıp aynı zamanda gayrimenkulü de satın aldığından farklıdır. Bu nedenle, bir otel notu satın almadan önce kapsamlı bir durum tespiti yapmanız gerekir. Bu, kapsamlı bir durum tespiti listesi olmasa da, bu otel notu satın alma süreci için iyi bir başlangıçtır.

1. Otel içinde fiziksel bir gezinti yapın

Bir yatırımcı bir otel notu satın aldığında, hem seneti hem de gayrimenkulü edinmiş olur. Yatırımcılar, deneyimli bir yüklenici ve mühendis ile bir inceleme yapmalıdır. Tüm otel varlıklarının çevre yasalarına ve devlet tarafından verilen koşullu kullanım iznine uygun olduğunu doğrulayın.

2. Tüm kredi belgelerinin yerinde olduğundan emin olun

Bir otel kredisi satın almadan önce, kredinin bir kredi alıcısına kaç kez tahsis edildiğini onaylayın. Ayrıca, not satıcısının yazışmalarının bir dosyasını almak istersiniz. Bu bilgilerle birlikte, herhangi bir otel yönetimi anlaşması ve herhangi bir rahatlık veya bağlılık anlaşması arayın. Tüm atama belgelerinin eksiksiz olduğundan ve düzgün çalıştığından emin olmak için avukatınızla birlikte çalışın.

3. Otelin uygunluğunu incelemek için bir imar uzmanı işe alın

Durum tespiti sürecinde, mülkün durumunu ve uygunluğunu değerlendirmek için bir uzman ekibi işe almak uygundur. Bir imar uzmanı, mühendis müfettişi ve çevre müfettişi mülkü analiz etmeli ve bulgularının bir raporunu sunmalıdır. Örneğin, bir imar uzmanı, park yeri sayısının imar şartlarına uygun olduğunu teyit etmek gibi otelin haklarını gözden geçirmelidir. Bir mühendis müfettişi, su tesisatı, elektrik, bilgisayar, telefon ve mekanik sistemler dahil mülkün fiziksel yönleri hakkında bir rapor sunmalıdır. Mühendis raporu ayrıca yapısal elemanların durumunu da detaylandırmalıdır.

Bir çevre müfettişi, mülkün üzerinde ve yakınında bulunabilecek mevcut ve potansiyel çevresel tehlikeleri araştırmalıdır. Çevre müfettişi ayrıca mülkün ve otel tabelasının tüm çevre yasalarına ve devlet tarafından verilen şartlı kullanım iznine uygun olup olmadığını doğrulamalıdır. Tabela ayrıca çevre ve eyalet yasalarına uygun olduğu doğrulanmalıdır.

4. Otel operasyonlarını analiz edin

Otel sistemlerini analiz edin. Otel konseptlerini, protokollerini ve sistemlerini tutmanın veya değiştirmenin maliyetini gözden geçirin. Bazı otel, otel yanlış yönetilirse alıcıların otelin mali bilgilerini düzelttiğini veya tamamladığını not eder. Bazı otel alıcılarının yeni gelir yönetimi sistemleri, rezervasyon sistemleri ve maliyet sınırlama sistemleri de uyguladığını unutmayın. Otel notu satın alma işleminizi analiz ederken bu potansiyel maliyetleri hesaba katın.

5. Tüm çalışan dosyalarını ve işçilik sorunlarını inceleyin

Tüm çalışanların (hizmetçiler, kapıcılar ve yönetim ekibi dahil) yasal çalışanlar olduğunu ve dosyada uygun belgelere sahip olduğunu doğrulayın. Belgesiz işçiler olduğunu fark ederseniz, satın almak için başka bir otel notu aramak iyi bir fikirdir. Kapıcılardan yöneticilere kadar tüm çalışan pozisyonlarını eksiksiz analiz ettiğinizden emin olun.

Ayrıca sendika sorunlarına da bakmalısınız. Büyük bir otel markasının notunu satın alıyorsanız bu kesinlikle gereklidir. Örneğin, otel bir sendika kampanyasına konu ise, otelin işletme maliyetleri% 40'a kadar artabilir. Bu, otel notunuzun değerini düşürebilir.

6. Otelin franchise vereni ile yeni sahiplik gereksinimlerini inceleyin

Bir franchise oteli satın almayı düşünüyorsanız, markanın yeni sahiplik koşullarını ve gereksinimlerini doğrulayın. Bazı franchise verenler, markayı kullanmak için franchise alanların ödenmemiş franchise ücretlerini geri ödemelerini isteyebilir. Bazı otel franchise sahipleri, yeni bir operatörü feshetmek ve işe almak isteyen yeni sahipler için de bir iptal ücreti talep eder.

Ek olarak, bir franchising veren, senedin değerini etkileyebilecek bir mülk iyileştirme planı talep edebilir. Mülk iyileştirme planı, oteller için bir yükseltme planıdır. Bazen otellerin çevre ve hükümet yasalarına uyması için kullanılır. Bazı franchise verenler, franchisee'nin otel markasının standartlarına ayak uydurabilmesi için de buna ihtiyaç duyar. Aşağıda tipik iyileştirmelerden bazıları verilmiştir:

Dış cephelerde yapılan tadilatlar - tabela, çatı ve renkler dahil
Aydınlatma ve armatürler gibi oda ve lobi güncellemeleri
Kapalı / açık havuzlar ve spor alanları gibi yeni olanaklar
Park etmeyi genişletin veya iyileştirin

7. Mülkte gizli ipotek arayın

Bir otel notu satın aldığınızda, sadece krediyi değil aynı zamanda gayrimenkulü de satın almış oluyorsunuz. Bu nedenle, mülk üzerinde haciz araması yapılması önemlidir. Gizli ipotekler için bir UCC araması yapmak da zorunludur. Bir mülk üzerindeki ödenmemiş hacizler bir otel senedinin değerini düşürebilir. Bilgili bir avukat sizin için haciz araştırmasını tamamlayabilmelidir.

8. Otelin mali durumunu gözden geçirin

Fiziksel mülkü otel notunuzla birlikte satın alacağınız için, kesinlikle avukatınızdan ve / veya muhasebecinizden otelin finansmanı konusunda durum tespiti yapmasını isteyeceksiniz. İncelenmesi gereken bilgiler şu şekildedir:

Destekleyici programlarla birlikte aylık kar ve zarar tabloları
Doluluk ve ortalama günlük oran (son 3 yıl için)
Önceki yıl ile karşılaştırmalı cari yılbaşından bugüne kar ve zarar tablosu
Denetlenmiş bilanço (son 5 yıl için)
Son 3 yıla ait gayrimenkul ve kişisel emlak vergisi faturaları
Tam destek programlarıyla birlikte yıllık denetlenmiş kar ve zarar beyanları (son 3 yıl için)
FF&E envanteri, sarf malzemeleri, sarf malzemeleri
Harcamalar için cari projeksiyonlar ile sermaye harcamaları (son 5 yıl için)
Otel yönetimi sözleşmeleri, hizmet sözleşmeleri, ruhsatlar, izinler, kira sözleşmeleri, toplu iş sözleşmesi sözleşmeleri gibi ilgili tüm sözleşmelerin kopyaları ve yeni otel sahibinin üstleneceği yükümlülüklerin ayrıntılarını veren tüm belgeler
Prim maliyetleri, poliçe dili ve son kullanma tarihi dahil olmak üzere sigorta kapsamı belgeleri

Sonuç

Doğru satın alındığında, otel notları kazançlı bir yatırım olabilir. Çoğu yatırımda olduğu gibi, ulaşmak istediğiniz amaç ve hedefleri aklınızda bulundurmanız önemlidir. Otel notları satın almak, otel sahipliği deneyimi ve bilgisi olanlar için en uygunudur. Eğer bu eksiklik varsa, başka bir tür ticari senet satın almanız önerilir. Otel veya konaklama sektöründe deneyiminiz varsa ve otel notları satın almakta rahatsanız, satın alma sürecinde size yardımcı olabilecek deneyimli bir avukat tuttuğunuzdan emin olun.