İçindekiler:
- Büyük Harf Oranı (Sınır Oranı)
- Brüt Kira Çarpanı (GRM)
- Net Faaliyet Geliri (NOI)
- Nakit Para İadesi
- Borç Servisi Karşılama Oranı (DSCR)
Gelir getiren gayrimenkullerin değerini nasıl belirleyeceğinizi öğrenmek için okumaya devam edin.
Tierra Mallorca
Gelir getiren veya gelir getirebilecek bir gayrimenkulünüz var mı? Gayrimenkul için yaklaşık bir değer belirlemek ister misiniz?
Cevabınız evet ise, aşağıdaki bilgiler standart spesifik bilgilere dayalı bir değere ulaşmanıza yardımcı olacaktır. Bilgiler tek bir aile evi, dubleks, çoklu birimler, ticari mülkler, arsa, perakende mağazaları ve diğer gelir getiren gayrimenkullere uygulanabilir.
Büyük Harf Oranı (Sınır Oranı)
Kapitalizasyon Oranı veya Üst Oran, gelir getiren mülklerin değerini tahmin etmek için kullanılan bir orandır. Üst oran, net işletme gelirinin satış fiyatı veya mülkün yüzde olarak ifade edilen değerine bölünmesiyle elde edilir. Yatırımcıların, borç verenlerin ve değerleme uzmanlarının çoğu, farklı türde gelir getiren mülkler için satın alma fiyatını tahmin etmek için tavan oranını kullanır. Piyasa değeri oranı, yakın zamanda belirli bir piyasada satılan benzer mülklerin mali verilerinin değerlendirilmesiyle belirlenir. Her pazar farklıdır.
Sınır oranı, bir mülkün finansal ayrıntılarından daha fazla yararlandığı için, bir piyasa brüt kira çarpanından (GRM) daha güvenilir bir değer tahmini sağlar. GRM hesaplaması yalnızca bir mülkün satış fiyatını ve brüt kiraları dikkate alır. Tavan oranı hesaplaması, bir mülkün satış fiyatını, brüt kiraları, kira dışı geliri, boşluk miktarını ve işletme giderlerini içerir ve böylece daha güvenilir bir değer tahmini sağlar.
Nihayetinde, alıcı mümkün olan en yüksek fiyattan satın almaya çalışırken, satıcı mümkün olan en düşük fiyattan satış yapmaya çalışıyor. Herhangi bir yatırımcının bakış açısından, tavan oranı ne kadar yüksekse, yatırım o kadar iyidir. Sınır oranında her zaman görünmeyen konum, durum vb. Gibi diğer değişkenler devreye girebilir.
Üst oran, “Net İşletme Geliri” nin (NOI) Piyasa Değerine bölünmesi olarak tanımlanır. Ayrıca NOI / Cap Oranını bölerek de Piyasa Değerini elde edebilirsiniz.
Tipik bir örnek:
- Bir mülkün 80.000 dolarlık bir NOI (Net İşletme Geliri) ve 1.000.000 dolarlık bir talep fiyatı vardır.
- (80.000 $ / 1.000.000 $) x 100 =% 8 CAP ORANI
- Bir mülkün 80.000 $ 'lık bir NOI (Net İşletme Geliri) ve% 8'lik bir Sınır oranı vardır. (80.000 $ /.08) = 1.000.000 $
Brüt Kira Çarpanı (GRM)
Brüt Kira Çarpanı veya GRM, gelir getiren mülkün değerini tahmin etmek için kullanılan bir orandır. GRM, kabaca bir değer tahmini sağlar ve vAP uygulamalarını kullanmaktan çok daha az ayrıntılıdır, ancak eldeki az bilgiyle özelliklerin hızlı bir şekilde analiz edilmesinde çok yardımcı olur. Bir mülkün Brüt Kira Çarpanı, satış fiyatı ve toplam brüt kiraları hesaplamak için yalnızca iki parça finansal bilgi gerekir. Bu bilgi, belirli bir bölgedeki benzer türdeki gelir mülklerinin çok sayıda yeni satışı için mevcutsa, o bölgedeki diğer benzer mülklerin piyasa değerini tahmin etmek için kullanılabilir. Bazı yatırımcılar aylık bir GRM, bazıları ise yıllık bir GRM kullanır.Aylık GRM, bir mülkün satış fiyatının potansiyel aylık kira gelirine bölünmesine eşittir ve yıllık GRM, satış fiyatının yıllık potansiyel kira gelirine bölünmesiyle elde edilir.
Piyasa GRM'si yalnızca kaba bir değer tahminidir ve boşluk oranları ve işletme giderlerini hesaba katmamak gibi bazı sınırlamaları vardır. Sınır oranlarını GRM'ye karşı hesaplamak için yeterli bilgiye sahip olduğunuzda, sınır oranlarını kullanmayı unutmayın.
Tipik bir örnek:
- Bir mülkün satış fiyatı 300.000 $ ve aylık potansiyel kiraları 3.500 $ 'dır.
- 300.000 ABD Doları / 3.500 ABD Doları = 85,71 GRM
- Aynı senaryoda, 80 GRM ve 3,500 ABD doları kira üzerinden "Tahmini Piyasa Değeri" ni hesaplamak için:
- 80 x 3.500 = 280.000 $ (Tahmini Piyasa Değeri)
Net Faaliyet Geliri (NOI)
Net işletme geliri, belirli bir mülkün net işletme geliridir. Yıllık brüt gelirin belirli bir mülkün işletme giderlerinin düşülmesiyle hesaplanır. Bu, mülkten elde edilen her türlü geliri ve tüm işletme giderlerini içerir.
Tipik bir örnek:
- Gelir (Kiralar ve Diğer) 250.000 $
- Boş Pozisyon Tutarı: - 5.000 $
- Faaliyet Giderleri: - 175.000 $
- Net Faaliyet Geliri 70.000 $
Basitçe söylemek gerekirse, NOI size tüm harcamalarınız ödendikten ve tüm kiralarınız toplandıktan sonra ne kadar para kazanacağınızı gösterecektir. Bu, nakit akışını hesaplamak için de harika bir araçtır. NOI, tavan oranları ve borç kapsamının hesaplanmasında çok önemlidir.
Nakit Para İadesi
Nakit Getirisi, bir gelir mülküne yatırılan nakit getirisini ölçen bir yüzdedir. Vergi öncesi nakit akışının yatırılan nakit miktarına (peşinat) bölünmesiyle hesaplanır ve yüzde (%) olarak gösterilir. Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için vergi öncesi nakit akışı 25.000 $ 'a eşitse ve mülke yatırdığımız nakit 100.000 $ ise, nakit üzerinden nakit getiri% 25'e eşittir. Nakit para iadeleri, brüt gelir eksi boşluk ve işletme giderleri alınarak hesaplanır ve ardından vergi öncesi nakit akışı sağlayacak yıllık borç servisi çıkarılır. Nakit getiri üzerinden nakit, genellikle gelir mülklerinin karlılığını değerlendirmek için ve özellikle birden çok gelirli mülkleri karşılaştırırken kullanılır.
Tipik bir örnek:
- Bir kişi, vergi öncesi nakit akışı 9.000 $ olan bir mülke 25.000 $ yatırım yapar.
- (9.000 $ / 25.000 $) X 100 =% 36 (nakit üzerinden nakit getiri).
Borç Servisi Karşılama Oranı (DSCR)
Borç kapsama oranı (DSCR), gelir getiren bir mülkün aylık ipotek ödemelerini karşılama kabiliyetini ölçen yaygın olarak kullanılan bir işarettir. DSCR, net işletme gelirinin (NOI) bir mülkün yıllık borç servisine bölünmesiyle hesaplanır. Yıllık borç servisi, bir mülk üzerindeki tüm krediler için ödenen tüm faiz ve anaparanın yıllık toplamına eşittir. 1'den küçük bir borç karşılama oranı, bir mülkün ürettiği gelirin, ipotek ödemelerini ve işletme giderlerini karşılamak için yetersiz olduğunu gösterir. Çoğu Kredi Veren, bir mülkün borç hizmetini karşılamaya yetecek gelire sahip olup olmadığına karar vermek için DSCR'yi kullanır. Kredi Verenlerin çoğu, 1.1'den 1.2'ye veya daha yüksek bir seviyeyi tercih eder (öğrenmek için yerel borç vereninizle görüşün). DSCR ne kadar yüksekse, borç hizmetini karşılamak için o kadar fazla gelir vardır. Bu nihayetinde bankalar için daha az risk anlamına gelir (onların bakış açıları).
Tipik bir örnek:
- Bir mülkün NOI'si 50.000 $ ve yıllık borç servisi 36.000 $ 'dır.
- (50.000 ABD Doları / 36.000 ABD Doları) = 1,38
- DSCR (DCR) 1.3'ten daha yüksek olacaktır. Bu, mülkün yıllık ipotek ödeme tutarına hizmet vermek için gerekli olan yaklaşık% 38 daha fazla yıllık net gelir ürettiği anlamına gelir. (NOI'nin nasıl hesaplanacağını görmek için NOI'ye bakın).
Umarım yukarıdakiler size yardımcı olmuştur. Herhangi bir gayrimenkulün gerçek değeri, ister gelir getirsin ister getirmesin, istekli bir satıcının satacağı değer ve istekli bir alıcının ödeyeceği değerdir. Nihai satın alma fiyatını etkileyebilecek birçok faktör vardır. Bu faktörler arasında değerleme konusu mülk, lokasyon, fiziki durum, binanın yaşı, alıcının ve / veya satıcının kişisel faktörleri, istenebilirlik, yılın zamanı, talep faktörleri, müzakere becerileri, alıcı ve satıcıların bilgisi, yatırımcı istenen getiri oranı, algılanan riskler, gerekli onarımlar, ertelenmiş bakım, gerekli bina yönetmeliğine uygunluk, satıcı satış seçenekleri, öngörülen ve belirtilen gelir ve giderler, finansman maliyetleri ve diğer faktörler, bir değerin veya üzerinde anlaşmaya varılan satış fiyatının belirlenmesinde büyük olasılıkla devreye girecektir.