Bir kat mülkiyeti dönüşümü satın almadan önce dikkatli olun

Pixabay Kamu Malı

Kat Mülkiyeti Dönüşümü Nedir?

Kat mülkiyeti dönüşümü, tek mülkiyet altında tutulan bir mülkün tamamının kat mülkiyeti olarak ayrı ayrı satılan birimlere dönüştürülmesidir. (Kullanım değişikliği).

Bu mülklerin çoğu aslında apartman dairesiydi ve bazen fabrika veya okul gibi binalardı.

Konutumuz Dönüştürülmeden Önceki Tarihimiz

Yedi yıl bir apartmanda yaşadım ve çok sevdim. Çoğunlukla özel evlerin bulunduğu bir yerleşim bölgesindeydi. Bina beş kenarı olan bir beşgendir. Ortada, birinci katta, parlak renkli ışıklara sahip bir çeşme vardı. İkinci ve üçüncü katlar açıktı ve korkuluklardan çeşmeye bakılabiliyordu. Eşsiz ve zarifti ve yine de bölgedeki diğer kiralardan daha pahalı değildi.

Beş tarafın her birinin üzerinde turta şeklinde bir kama şeklinde merkezden çıkan iki daire vardı. Benzersiz şekilli bir daire için yapıldı. Kamaya girildiğinde, en geniş kısmı bahçelere bakan bir balkona açıldı.

Video kameralar norm haline gelmeden çok önce lobide sesli bir güvenlik sistemimiz ve bir video kameramız vardı. Kimin vızıldadığını görmek için televizyonu kanal 9'a ayarlamanız gerekiyordu. Salonların tamamında hoparlör sisteminde hafif müzik çaldı.

Tertemiz bir şekilde temiz tutulan güzel bir yüzme havuzumuz vardı.

Bina çoğunlukla genç profesyoneller tarafından işgal edildi ve bina sahibi kiracıları taradı. Aşırı yüksek sesli müzik çalan kiracıların bazı vakaları oldu, ancak bunlar derhal tahliye edildi.

Bana göre burası pastoral bir konuttu. Daha sonra dairelerin kat mülkiyetine dönüştürüldüğüne dair bir bildirim aldım. Bir birim satın alındığında, mevcut kiracının ayrılması gerekecekti.

Evinizi Seviyorsunuz, Ama Apartman Dairesine Gidiyor

Varsayımlara Dayalı Karar Verdim (Kötü Fikir)

Ünitelerin fiyatının o kadar makul olduğunu düşündüm ki iyi bir yatırım olur. Hisse senedi oluşturmak ve birkaç yıl içinde bunu bir ev satın almak için kullanmak benim için iyi bir yol olurdu.

Benim varsayımım, yaşamak için harika bir yer olduğu için, en azından gelişigüzel tanıdığım diğer kiracıların çoğunun da birim satın alacağı yönündeydi. Binanın karakterinin aynı kalacağını ve herkesin mülkiyet değerlerinin korunmasında kazanılmış menfaati olacağı için muhtemelen yaşam kalitesinin yükseleceğini varsaydım.

Küçük bir peşinat vardı, ipotek ödemelerim düşüktü ve kat mülkiyeti bakım ücreti makul.

Nitekim bir birim satın alır almaz bana tüzükler verildi. Yaklaşık bir inç kalınlığında yasal boyutta bir kitap. Tüm yapılması ve yapılmaması gerekenlerin ana hatlarını çizdi. Bana göre, herkesin kurallara uyması ve kuralları çok net bir şekilde ifade etmesi, orada yaşadığım gelecekteki mutluluğum garanti edildi.

Reality Hit — Biraz Sürdü

Mevcut kiracılardan yalnızca birkaçı birim satın aldı. Sebepleri vardı. Genç çiftler doğrudan ev sahibi olmayı seçtiler; bazılarının kendi şirketleri tarafından taşınması bekleniyordu ve diğerlerinin ön ödemesi yoktu. Sebepleri farklıydı ve bazılarının hareket ettiğini görmek beni üzdü.

Birimlerin yaklaşık yarısı (30) spekülatörler tarafından satın alındı. Devamsız yatırımcılar kira geliri elde etmekle ilgileniyor ve sonra belki de mülkü kâr karşılığında devrediyor. Sorun? Çoğunun ön tarama kiracıları için ne kaynağı ne de eğilimi vardı. Kiracıları saat 2: 00'de müzik patlatırsa, kiraları ödendiği sürece daha az umursamazlardı. Kiracıları uyuşturucu satıyorsa, görmezden geldiler. Çörek dükkanında çalışan genç bir kadına kiralayan bir sahibimiz vardı. Ancak daire onun için değildi, erkek arkadaşı tarafından kiralanması için gönderildi. Sokak çetesi için bir kulüp evi olarak istedi. Böylece, omuzlarında beysbol sopaları asılı olarak binaya girip çıkan genç erkekler vardı. Asla onlarsız olmadılar ve beyzbol oyuncusu değildiler.

Yönetmeliklerin bunu engelleyeceğini düşünürsünüz. Ancak gerçekte, yönetim kurulu üyelerinin çok azı kuralları uygulayacak kişi olma cesaretine sahipti. Mülk yönetimi şirketi, aşırı durumlarda bunu onlar için yaptı, ancak birini tahliye etmek o kadar kolay değil. Görünüşe göre bu kiracıların çoğu "oyunun nasıl oynanacağını" biliyordu. Birçoğu tahliye sürecini uzatan bir hastalık veya sakatlık olduğunu iddia etti. Sürecin sürdüğü aylar boyunca, onların saçmalıklarına katlanmak zorunda kaldık.

Paylaşılan Ortak Giderlerin Mali Sonuçları

Bakım ücreti, binanın bakımı için tüm genel masrafları karşılar. Bina giderleri arttıkça bakım ücretleri de artmaktadır.

Ne yazık ki, her birim kendi telefon ve elektrik faturasını ödemesine rağmen, su ve doğalgaz ayrı ayrı ölçülmedi. Her ünitenin kendi termostatı ve ısıtma ünitesi vardı ve ısıyı gerektiği gibi kontrol edebiliyordu, ancak hepimiz gaz masrafını paylaşıyorduk.

Teorik olarak, bunların hepsi eşitlenmelidir. Gerçekte, daha ciddi vaka çalışmalarının iki örneğini düşünün:

Barbara D: Kronik yorgunluk sendromu vardı ve hastalığından dolayı kışın (Connecticut'ta) temiz havaya ihtiyacı olduğu için pencereleri sonuna kadar açık tutması gerektiğini belirtti. Ancak sıcak olması da gerektiğinden ısısını 85 dereceye ayarladı.

John T: Komşularından biri sürekli akan su işittiğinden şikayet etti; onu deli ediyordu. Bakım görevlisi, John'un dairesine girmek için izin aldı. Oturma odasından banyoya yaklaşırken banyodan yoğun bir buhar bulutu çıkıyordu. Banyoda küvet musluğundan sıcak su fışkırıyordu. Görünüşe göre, banyo duvarları ve bitişik oturma odası duvarı kalın, tüylü siyah küfle kaplandığı için bunu bir süredir yapıyordu. Bir sıhhi tesisat sorununu çözmek, bireysel birim sahibinin sorumluluğundaydı ve John bir tesisatçı kiralamak istemedi, bu yüzden sadece sıcak suyun fışkırmasına izin verdi.

Ah evet, güzel çeşmelerimiz. Sakinlerimizin kalitesi düştükçe ziyaretçilerininki de düştü. Görünüşe göre, binayı ziyaret edenler, sabun atmanın komik olacağını düşündü. Sabunun köpürdüğü komik filmler izlemiş olmalılar. Gerçekte, sabun kabarcıklara neden olmaz. Orada öylece oturuyor ve sonra su pompasını tıkıyor. Bu yüzden periyodik olarak yeni pompalar satın almalı ve çeşmeleri boşaltmak ve sabunu temizlemek için adam-saatlerine yatırım yapmalıyız. Yani ne zaman birisi "espri anlayışı" olan bir ziyaretçiye sahip olsa, bu bize ek masraf olarak 300 dolara mal olur.

Çok fazla benzer hikaye vardı. Birkaç kişinin dikkatsizliği hepimize neden oldu. Böylece bakım ücretlerimiz artıyordu.

Ve Finansal Durum Daha da Kötüleşti

Başlangıçta, Yönetim Kurulu, mülk yönetim şirketinin kontrolleri yapması ve bunları yönetim kurulunun gözden geçirmesi için aylık yönetim kurulu toplantısına getirmesi için oluşturmuştu. Her kontrol için iki yönetim kurulu üyesinin imzası gerekiyordu.

O zaman seçilmiş olan başkanımız, çekleri imzalamak zorunda kaldığı için rahatsız olamayacak kadar meşgul olduğuna karar verdi, bu yüzden mülk yöneticisine tek çek imzalama yetkisi verdi.

Bir sonraki seçilen başkan, yönetim kurulu toplantılarında kontrolleri görmekten rahatsız olmak istemediğine karar verdi. Mülk müdürüne sadece imzalayıp göndermesini söyledi.

Yolun aşağısında bir yerde, 30.000 dolarlık rezerv fonumuzun tamamının gittiği keşfedildi. Koridorlardaki, otoparktaki ve çamaşır odasındaki ışıkların elektriği üç ay gerideydi. Doğalgaz faturası da üç ay gecikti. Böylece şimdi kamu hizmet şirketlerine 60.000 $ borçluyuz. Bu, hiçbir şey korunmadığı için bina bakıma muhtaç hale geldiği için oldu.

Sonuç olarak bakım ücretlerimiz çok yükseldi. Ayrıca her biri Ocak ve Mart aylarında 2.000 ABD doları olarak değerlendirildik.

Görünüşe göre yönetim kurulu, tüzüklerin yazıldığı gibi kovuşturmaya devam etmemeyi seçti. Para eksik olsaydı, yönetim kurulu üyelerinin bunu kişisel olarak telafi etmesi gerekirdi. Dolayısıyla, mülk müdürünün peşine düşerler ve kaybederlerse, bu, eksik paranın kabulü olacaktır. Sadece kendilerini "sorumlu değil" olarak ilan etmeyi seçtiler.

(Bir kenara: Kuzenim aslında bu şekilde inşa edilmiş bir apartman dairesinde yaşıyor, bir dönüşüm değil ve aynı şey oldu. Artık mülkleri tükendi ve düzeltmek için fonları yok.)

Önerilerim - Bir Daire Dönüşümü Satın Alacaksanız

Ortak yardımcı programların nasıl ölçüldüğünü kontrol edin. Bireysel ölçüm arayın - her mal sahibi kendi gazını, suyunu ve elektriğini ödüyor. Bunu yeterince vurgulayamam.
Mülk yönetim şirketinin kim olduğunu öğrenin. Şirketin adı için çevrimiçi bir arama yapın ve herhangi birinin onlar hakkında olumsuz yorumlar yazıp yazmadığını görün. Better Business Bureau ile derecelendirmelerine göz atın.
Mülk yönetim şirketiyle iletişime geçin ve mülkü yönetmeye devam edip etmeyeceklerini öğrenin. Kârlı olamayacak kadar küçük olduğumuz için birkaç şirket bizi bıraktı. Fonlarla kaçan menajer böyle sonuçlandı.
Kaç birimin sahibi tarafından işgal edildiği ve kaçının bulunmayan sahip-yatırımcılara ait olduğu hakkında sorular sorun.
Yakın gelecekte otoparkın asfaltlanması, havuzun yeniden döşenmesi gibi büyük harcamaların beklenip beklenmediğini sorun. Yapılması gerekebilecek büyük bir şey düşünün ve en son ne zaman yapıldığını sorun. Etrafta dolaşın ve çatılar veya dış cephe kaplaması gibi onarılması gereken önemli bir şey olup olmadığını görün.
Son değerlendirmelerinin ne zaman yapıldığını ve tahmin edilip edilmediğini sorun. Bakım ücretinin en son ne zaman arttığını ve geleneksel olarak yüzde kaç oranında artırıldığını öğrenin.
Ne tür bir aktivite gördüğünüzü görmek için günün ve gecenin farklı saatlerinde birimlerin etrafında gezinin. Örneğin, paketlerin pencereden dışarı çıktığı ve paranın geldiği birimleri görüyorsanız, muhtemelen uyuşturucu faaliyeti vardır.
Şu anki sahiplerden bazılarını görebilecek misiniz ve orada yaşamaktan mutlu olup olmadıklarını sorun.

Sorular

Soru: Dönüştürme için PDI gerekli midir?

Cevap: Bir ünite satın almadan önce binada kiracı olarak yaşıyordum. Binayı bir apartman binasından apartman dairesine dönüştürmek için bina sahibinin ne yapması gerektiğini bilmiyorum. Mal sahibinin dönüştürme hakkı için başvurduğunu belirten bir mektup ve ardından seçeneklerimizle birlikte dönüştürüldüğünde bir bildirim aldığımızı hatırlıyorum. Bir alıcı olarak, bir PDI'ye sahip olmam gerekmiyordu ve yoktu. Mal sahibi, ipotekleri bir satış özelliği olarak sağladı ve bu nedenle bir ipotek şirketi tarafında herhangi bir gereklilik yoktu.

Condo Dönüşümleriyle İlgili Deneyimleriniz Neler?

Ashlee Thomas 20 Mayıs 2020'de:

Bu harika bir içerik. Ancak site, pek çok pop-up ile büyük geriden geliyor. bunun için teşekkür ederim - apartman dairelerinden bıktım ve şimdi endişelerimi onayladın. Teşekkürler.