İçindekiler:
- Hızlı Bir Uyarı
- Kiracı İlişkileri Türleri
- Ev Sahipleri ve Tahliye
- Tazminat Sahibiniz Yasal mı?
- Eviniz veya Apartman Kiranız Kontrol Ediliyor mu?
- Evimin Ne Zaman Yapıldığını Nasıl Anlarım?
- San Francisco'da Tahliyenin 15 Adil Sebebi
- Sadece 1–4 Nedenler
- Bizim hikayemiz
- Kendinizi Kötü Bir Subtenandan Nasıl Korursunuz
- Örnek Alt Sözleşme
- Daha fazla okuma
İki oda arkadaşım ve ben son zamanlarda Korkunç İnsan Varlığı olarak adlandıracağım bir taciz vardı. Bu adam çatışmacı, gürültülü, kibirli ve saygısızdı; tam bir pislik. Ondan kurtulmaya çalışma sürecinde, evimiz olan San Francisco'da kiracı yasaları ve tahliye hakkında çok şey öğrendik.
Bu, Korkunç İnsan Varlığının nihayet taşındığında odasından çıktığı durumdur.
Christy K.
Hızlı Bir Uyarı
San Francisco'da tahliye son derece zor. Şehir sınırları içindeki kira yasaları, kiracılar lehine büyük ölçüde eğimlidir. Bu yasalar, kiracıların haklarını korumayı amaçlamaktadır, ancak ev sahiplerinin ve ana kiracıların sorunlu kiracıları tahliye etmesini neredeyse imkansız hale getirmektedir. Tahliye için güçlü bir davanız varsa, kendinizi davalardan korumak için her şeyi kitaplara göre yaptığınızdan ve süreç boyunca bir avukata danıştığınızdan emin olun.
Tahliye için güçlü bir davanız yoksa, yapabileceğiniz en iyi şey, sorunlu subtenantınızla işleri özel olarak çözmek olacaktır.
Kiracı İlişkileri Türleri
- Kotenant: Bir kota sahibi, kiracı olarak sizinle eşit durumda olan kişidir. İki veya daha fazla kişi birlikte bir mülk kiralarsa ve hepsi kira sözleşmesini imzalarsa, bu kişiler kira sözleşmesidir.
- Ana Kiracı: Ana kiracı, mülk sahibi veya mülk yöneticisi ile orijinal kira sözleşmesini veya sözleşmeyi imzalayan kişidir. Orijinal kira sözleşmesindeki tüm insanlar usta kiracıdır ve aynı zamanda birbirlerinin sözleşmesidirler.
- Alt kiracı: Alt kiracı, ana kiracıların birinden veya tümünden alan kiralayan veya kiralayan kişidir. Bir alt kiracının mülk sahibi veya mülk yöneticisi ile herhangi bir anlaşması olması gerekmez (ancak çoğu mülk sahibi, mülklerindeki tüm alt kiracılar için onay gerektirir). Ana kiracılar birden fazla alt kiracıya kiraya verirlerse, bu alt kiracılar aynı zamanda birbirlerinin kiracılarıdır.
Kiracılar birbirlerini tahliye edemezler ve bir alt kiracı, ana kiracıyı tahliye edemez. Ancak ana kiracı, belirli koşullar altında bir alt kiracıyı tahliye edebilir.
Ev Sahipleri ve Tahliye
Ev sahibinize sorunu anlatmak, ikinci elden birisinin tahliye edilmesini sağlamanın en kolay yolu gibi görünebilir, ancak gerçekte, ev sahibi veya mülk yöneticisi muhtemelen yardımcı olamayacaktır. Bir ev sahibi tek bir kişiyi evden çıkaramaz. Astsağınızı tahliye etmek için Haklı Sebebiniz olduğunu kanıtlasanız bile, ev sahibiniz sadece kira sözleşmesindeki herkesi tahliye edebilir ve böylece astınız ile olan sözleşmenizi geçersiz kılar.
Ev sahibini veya mülk müdürünü oda arkadaşları arasındaki herhangi bir ciddi sorun hakkında bilgilendirmek iyidir, ancak alt kiracının sözleşmesi ev sahibi ile değil, ana kiracılarla yapılır (ev sahibi onay vermiş, geçmiş kontrolü gerektirmiş olsa bile, vb.) Ana kiracılar genellikle bir alt kiracıyı tahliye edebilecek tek kişilerdir.
Tazminat Sahibiniz Yasal mı?
Kiraladığınız kişiyi tahliye etmeye başlamadan önce, yasal olarak kiralama yapıp yapmadığını belirlemeniz gerekir. Mülkü kiraya vermek için ev sahibinizin veya mülk yöneticinizin iznine veya onayına sahip misiniz? Kira kontratınız kiralama için hükümler veriyor mu?
Eğer kiracınız ev sahibinin bilgisi veya izni olmadan mülkü işgal ediyorsa, onları tahliye etmeye çalışmak sizin de tahliye edilmenizi sağlayacaktır. Ayrıca, ev sahibiniz öğrenirse, kira sözleşmesini ihlal ettiğiniz için size karşı yasal işlem başlatabilir ve astınız, haksız tahliye için size karşı yasal işlem başlatabilir.
Bu teknedeyseniz, en iyi bahsiniz, astınızla işleri özel olarak çözmek veya kendiniz dışarı çıkmaktır.
- Etmeyin o / o yasadışı çömelme olduğu ev sahibine izinsiz girmekten veya iddianın da subtenant suçlamak deneyin. Katılan kişi mülkte yaşadığını kanıtlayabilirse (alınan posta, kira ve kamu hizmetleri için çekler vb. İle) haksız tahliyeden dolayı size karşı yasal işlem başlatabilir.
- Bunu astınıza açıklamayı deneyin ana kiracı veya kiracı taşınırsa, ev sahibi ile herhangi bir yasal anlaşması olmadığı için, San Francisco Kira Yönetmeliği uyarınca yine de ayrılmak zorunda kalacaktır. (Temel olarak, işleri o kadar kötü yaparlarsa, onlardan uzaklaşmak için taşınırsanız, konut için SOL olurlar.)
Eğer taciziniz, The Horrible Human Being bize yaptığı gibi ev sahibinin onayına sahipse, okumaya devam edin.
Eviniz veya Apartman Kiranız Kontrol Ediliyor mu?
San Francisco'daki eviniz veya daireniz Haziran 1979'dan sonra inşa edilmişse, şanslısınız. Bu yeni binalar kira kontrol yasalarına tabi değildir ve tahliye süreci çok daha kolaydır. Başvuru sahibinize uygun bir bildirimde bulunabilmeli ve ardından yasal tahliye sürecini başlatabilmelisiniz.
San Francisco'daki eviniz veya daireniz Haziran 1979'dan önce inşa edilmişse, bizimki gibi, astınızı tahliye etmek çok daha zor olacaktır. Daha fazlasını öğrenmek için okumaya devam edin.
Evimin Ne Zaman Yapıldığını Nasıl Anlarım?
- http://www.zillow.com/
Evinizin ne zaman inşa edildiğini bilmiyorsanız, Zillow başlamak için iyi bir yerdir. Birçok San Francisco binası için ilan edilen tarihler var. Adresinizi yazmanız, doğru sonucu seçmeniz ve "inşa yılı" altında tarihi bulmanız yeterlidir.
Tipik San Francisco evleri ve daireleri 1979'dan önce inşa edildi ve bu nedenle San Francisco Kira Yönetmeliği uyarınca kira kontrol yasaları kapsamına giriyor.
Mudflattop, Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Benzeri 3.0 Unported
San Francisco'da Tahliyenin 15 Adil Sebebi
San Francisco kiralık eviniz veya daireniz kira kontrollü ise, 15 Just Why for Eviction ile yakın ve kişisel olmanın zamanı geldi. Bu çıkarılabilir nedenler, son umudunuz. Bunlar, yasal olarak tahliye etmenin TEK yolu:
- Kiracı kira ödemeyi bıraktı, sıklıkla geç ödüyor veya sık sık çekleri geri çeviriyor
- Kiracı, kira sözleşmesini veya kira sözleşmesini ihlal etti ve sorunu bildirimde bulunarak düzeltmedi
- Kiracı bir sıkıntı yaratıyor, mülke zarar veriyor veya "ev sahibinin veya binadaki diğer kiracıların rahatına, güvenliğine veya eğlencesine önemli ölçüde müdahale ediyor"
- Kiracı mülk üzerinde yasadışı faaliyetler yürütüyor
- Kiracının önceki kira sözleşmesi veya kira sözleşmesi sona ermiş ve kiracı, aynı veya eşdeğer şartlar altında bir uzatmayı reddediyorsa
- Kiracı, ev sahibinin mülke erişimini reddetti (onarımlar, iyileştirmeler, vb. İçin)
- Ana kiracılar ev sahibinin onayı veya onayı olmadan bir kiracı bırakarak taşınır.
- Ev sahibi, kendisini veya yakın bir akrabasını art arda 36 ay veya daha uzun bir süre için üniteye taşımak istiyor
- Ev sahibi, yasal olarak ortak mülkiyete dönüştürülmüş bir birimi satmak ister.
- Ev sahibi, birimi yıkmak veya kiralama pazarından çıkarmak istiyor
- Ev sahibi, “sermaye iyileştirmeleri veya rehabilitasyonunu gerçekleştirmek” için birimi geçici olarak kiralama piyasasından çıkarmak istiyor.
- Ev sahibi, "önemli bir rehabilitasyon" gerçekleştirmek istiyor
- Ev sahibi, tüm binayı kiralama pazarından çıkarmak istiyor
- Ev sahibi, San Francisco Sağlık Yasası gereği, kurşunlu boya sorunlarının üstesinden gelmek için birimi 30 günden daha kısa bir süre için geri almak istiyor
- Ev sahibi, yeniden inşa etmek için birimi yıkmak istiyor.
NOT: Ev sahibi aynı zamanda kiralık birimde yaşıyorsa, Haklı Sebep olmaksızın evden çıkabilir. Ev sahibinizin evinde yer kiralıyorsanız, ondan yardım istemeyi düşünün.
1-4 arasındaki sayılar, ana kiracı ile alt kiracı arasındaki ilişki için geçerli olan tek durumdur. 5–15 sayıları ev sahibi tarafından uygulanmalıdır ve genellikle ana kiracılar da dahil olmak üzere tüm kiracıların tahliye edilmesiyle sonuçlanmalıdır (bu nedenle, evden atılmakla ilgili bir sorununuz yoksa ev sahibinizi onları uygulamaya ikna etmeye çalışmayın).
Sadece 1–4 Nedenler
Adil Sebepleri tek tek inceleyelim.
Sadece 1 Numaralı Neden: Kiracı kirayı ödemeyi bıraktı, sıklıkla geç ödeme yapıyor veya sık sık çekleri geri çeviriyor.
Yükleniciniz ünitede sigara içerek, evcil hayvan bulundurarak, ünitede izinsiz değişiklikler yaparak vb. Kira sözleşmesini ihlal ediyorsa, tahliye için iyi bir davanız olabilir.
- Kiracınızın kira sözleşmesini ne zaman ve nasıl ihlal ettiğini kaydettiğinizden emin olun. Tahliyeyle mücadele etmeye çalışırsa, bu bilgileri daha sonra kullanmanız gerekebilir.
- Düzeltmek veya boşaltmak için 3 günlük bir bildirim yayınlayın.
- İhlali düzeltmemiş veya mekanı boşaltmamışsa, yasal tahliye sürecini başlatın.
- İhlali düzelttiyse, yine de tahliye edebilirsiniz, ancak alıkoyanın alışkanlıkla ve kira sözleşmesini ciddi şekilde ihlal ettiğini kanıtlamanız gerekecektir.
Sadece 3 Numaralı Neden: Kiracı bir rahatsızlık yaratıyor, mülke zarar veriyor veya "ev sahibinin veya binadaki diğer kiracıların konforu, güvenliği veya keyfi üzerinde önemli bir engel oluşturuyor."
Bu maalesef uygulanması en zor olanıdır. Korkunç İnsan, geç ödeme yapmıyor, kira sözleşmesini ihlal etmiyor ya da yasadışı bir şey yapmıyordu, ama kesinlikle onu # 3'e sahip olduğumuzu düşündük. Sürekli sözlü kavgalar yaptı, tonlarca gürültü yaptı ve bizi her saat uyanık tuttu. Bu gerekçelerle onu tahliye etmek için bir avukata danıştık. Avukat, # 3'ün dili çok belirsiz olduğu için mahkemelerin bunu uygulamak konusunda çok isteksiz olduğunu açıkladı.
- Temel olarak, bu gerekçelerle evden tahliye edebilmek için, usta kiracılar, kiracının davranışlarıyla kendilerini tehlikeye attığını veya tehdit ettiğini kanıtlamalı veya polis kayıtları aracılığıyla, başvuranın sık sık gürültü şikayetleri olduğunu, ev içi rahatsızlıklara neden olduğunu vb.
- Avukat bize temelde Haklı Neden # 3 ile tahliye etmeye uğraşmamamızı söyledi, çünkü bu sadece mahkemede söylediği / söylediği bir duruma inecek ve delillerin son derece açık ve tahliye edilebilir olması için zorlayıcı olması gerekecekti.
Sadece 4 Numaralı Neden: Kiracı mülk üzerinde yasadışı faaliyetler yürütüyor.
Eğer başvuran kişi mülkte yasa dışı davranışlarda bulunuyorsa, tahliye için son derece güçlü bir davanız vardır.
- Suç ciddi olmalı ve birimi ilgilendirmelidir (örneğin, başvuran kişi odasında meth yapıyor veya mülkte fuhuş yapıyor).
- Ev sahibini ve polisi derhal bilgilendirin. Başvuranın yasadışı faaliyetlerde bulunduğunu kanıtlamanız gerekebilir ve bunu yapmanın gerçekten tek yolu bir polis raporu.
- Tahliye için 3 gün önceden haber verin.
- Kiralayan kişi 3 gün içinde mülkü terk etmediyse, mahkemelerle yasal tahliye sürecine başlayın.
Bizim hikayemiz
Sonunda, oda arkadaşlarım ve benim Korkunç İnsan Varlığını tahliye etmek için gerekçemiz kalmamıştı. Ama bir araya geldik ve hepimiz ondan taşınmasını istedik. Ya onu yasal olarak tahliye edemeyeceğimizin farkında olmadığı için ya da kötü davranışına tahammül etmeyi reddeden diğer 3 kişiyle birlikte yaşamak istemediği için kabul etti. Yeni bir yer bulmak için zaman harcadı ve süreci hızlandırmak için güçsüzdük, ama bir ay sonra nihayet taşındı.
(Elbette işleri bizim için üzmeden olmaz. Odasından iğrenç bir karmaşa çıktı, yüzümüze çığlık attı, son birkaç günlük kirasını ödemeyi reddetti ve taşınmayı bitirdiğinde evimizin ön kapısını ardına kadar açık bıraktı. Ama yine de hepimiz bir gün kızardık, onun gitmesine çok sevindik.)
Kendinizi Kötü Bir Subtenandan Nasıl Korursunuz
Korkunç İnsan Varlığı ile berbat bir deneyim yaşamak zorunda kaldık, ancak teslim etme ve tahliye yasaları hakkında çok şey öğrendik. Ayrıca San Francisco Kiracılar Birliği ile e-posta yoluyla yazıştık ve aynı durumun bir daha başımıza gelmemesini sağlamak için bazı iyi tavsiyeler aldık. İşte bazı ipuçları:
- Taşınmadan önce kiracınızın ev sahibiniz veya mülk yöneticiniz tarafından onaylandığından emin olun.
- Yüklenicinizin Just Cause koruma haklarından feragat ettiği yazılı bir alt sözleşme taslağı hazırlayın. Bu tamamen yasaldır ve ana kiracıların 15 Adil Neden dışındaki nedenlerle alt kiracıları tahliye etmesine izin verir.
- Yazılı alt kiracı sözleşmenize, birimdeki ikametinin ilk ayının deneme amaçlı olduğunu ve tüm ana kiracıların durumdan memnun olması durumunda alt kiracının kalmasına izin verileceğini, aksi takdirde alt kiracının kalmasına izin verileceğini ekleyin. o zaman boşaltmayı kabul edecek.
- Ev sahibiniz veya mülk müdürünüz tarafından talep edilmemiş olsa bile alt kiracılardan bir depozito alın ve alt kiracı sözleşmenizde depozito parasının bir kısmının alıkonulabileceği belirli durumları dahil edin (örneğin, ödenmemiş kira, ödenmemiş kamu hizmetleri, üniteye verilen zararları karşılamak için)).
Örnek Alt Sözleşme
İşte sözleşmelerim ve benim şimdi kiralamak için kullandığımız anlaşma. Sözleşmenizin kiralayan ve tüm ana kiracılar tarafından imzalandığından ve tarih atıldığından emin olun. Her kişinin kendi imzalı ve tarihli bir kopyası olmalıdır ve ev sahibi de bir kopya isteyebilir.
Alt Yüklenici Sözleşmesi
Ana kiracılara 30 gün önceden bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir zamanda ve herhangi bir nedenle ikametimi sona erdirebileceğimi anlıyorum.
Mülkün ana kiracılara iade edilmesi üzerine teminatımın bana iade edileceğini, ancak bu paranın binadaki hasarlar, ödenmemiş kira veya ödenmemiş kamu hizmetleri için alıkonulabileceğini anlıyorum.
Haklı koruma sağlama hakkımdan feragat ettiğimi duyarak ve ana kiracıların binayı boşaltmak için 30 gün önceden haber vermesi koşuluyla, tahliye edilebilir nedenler dışındaki nedenler de dahil olmak üzere herhangi bir nedenle tahliye edilebileceğimi kabul ediyorum.
Evin toplam kirası kaldığı sürece tek kişilik yatak odası için depozito ve aylık kira ödemeyi kabul ediyorum.
Adresindeki ikametimin 1 aylık bir deneme süresi beklediğini anlıyorum. İkametimin de mülk yöneticisinin onayını beklediğini anlıyorum.
Tesis sakinleri arasında eşit olarak bölünmüş hizmetlerin bir kısmından sorumlu olacağımı anlıyorum.
Daha fazla okuma
- San Francisco Kiracılar Birliği
Bu sayfada, tahliyenin 15 Adil Nedeni ile ilgili açıklamalar yer almaktadır.
- San Francisco Kiralama Kurulu
Bu sayfa, Tahliyenin Haklı Sebepleri hakkında daha fazla bilgi sunar
© 2013 Christy Kirwan