İçindekiler:
- Neden Shady Emlakçılar Ucuz Satmak İstiyor
- Gölgeli Bir Emlakçı Satış Fiyatınızı Nasıl Düşürür?
- Alıcıyı "Bağlamak"
- Anlaşmayı Kesinleştirme
Emlakçılardan bu makale hakkında birçok şikayet aldım! Tüm emlakçıların Dürüst John'lar olduğunu ve müşterilerinin çıkarlarına en iyi şekilde sahip olduklarını iddia ediyorlar.
Bol miktarda iyi, dürüst emlakçı VAR. Ancak her endüstrinin kendine has uygulayıcılar payı vardır - maalesef bu sadece insan doğasıdır. Herhangi bir büyük insan grubunu alın ve kuralları kendi çıkarlarına göre değiştirmeye hazır olan bir yüzde bulacaksınız. Ve hepimizin bildiği gibi, en taze yüzlü, çekici insanlar aynı zamanda en çarpık kişiler olabilir, bu yüzden iyi adamların gerçekten iyi adamlar olduğunu varsayamayız!
Çoğu insan için evleri, hayatlarında yapacakları en büyük yatırımdır, bu nedenle ilkesizlerin başarabileceği hilelerin farkında olmaya değer.
Emlakçılar, birkaç evi ucuza satarak, en iyi fiyata bir evden daha fazla para kazanabilirler
Neden Shady Emlakçılar Ucuz Satmak İstiyor
Sorunun kökeninde büyük bir yanılgı yatıyor: sizin ve emlakçının aynı amacı mülkünüzü mümkün olan en yüksek fiyattan satmak olan akılda tuttuğunuz. Bu kesinlikle doğru değil. Sen mümkün olan en yüksek fiyata satmak istiyorum. Emlakçı sadece satmak istiyor.
Merak ediyor olabilirsiniz, neden bir emlakçı en iyi fiyatı istemez ki? Sonuçta, komisyonu satış fiyatına bağlıdır, bu nedenle fiyat ne kadar yüksekse komisyonu o kadar fazla olur.
Cevap basit: hız. Pazarın kaldırabileceği en yüksek fiyatı tutarsa, bu daha fazla inceleme ve daha fazla denetim anlamına gelir. Doğru, eğer fiyat daha düşükse daha az komisyon alacak, ancak aynı zamanda çok daha az zaman harcayacak ve bir sonraki eve çok daha hızlı geçebilecek.
Altı düşük fiyatlı evi aynı anda satabilir ve aynı zamanda üç tam fiyatlı evi satabilir ve sonuç onun için daha fazla komisyon olacaktır!
Tabii ki, yasal olarak emlakçı sizinle bir rakam üzerinde anlaşmalı ve buna bağlı kalmalıdır: fiyatı kabul etmiyorsanız mülkü satamaz. Ancak şüpheli emlakçının, sonunda daha düşük bir fiyatı kabul etmenize ikna etmek için sizin, yani satıcı üzerinde çalışabileceği yollar vardır.
Gölgeli Bir Emlakçı Satış Fiyatınızı Nasıl Düşürür?
Emlakçı evinizi görmeye geldiğinde, mülkünüzün tüm iyi özelliklerine dikkat çeker ve etkileyici bir fiyat verir.
Kaydolduktan sonra, temsilci eviniz üzerinden olası alıcıları göstermeye başlar. Her incelemeden sonra, nasıl gittiğini söylemek için arar. Şaşırtıcı bir şekilde, olumsuz geribildirim almaktan hayal kırıklığına uğradığını söylüyor (tuhaf bir şekilde, ilk ziyaretinde ya hiç bahsetmedi - ya da önemsiz olduğu için reddedildi -!).
İlk hafta, bazı alıcıların dekoru beğenmediğini ve tüm evi yeniden boyamak zorunda kalacaklarını söyleyebilir. İkinci hafta, mutfağın değiştirilmesi gerektiğini düşünen alıcılardan bahsedecek. Üçüncü hafta, yıpranmış bir halı veya hasarlı bir oluk parçası olabilir. Alternatif olarak, oturma odasındaki güneş ışığının olmaması veya değiştirilmesi gereken güverte gibi tek ama büyük bir kusur hakkında sürekli yorumlar aldığını iddia edebilir.
Ayrıca, alıcıların ödeyebilecekleri kadarını söylediklerini de söyleyebilir, örneğin "Düşük üç yüzlüğe biraz faiz alıyorum" demek, insanların ev için 300.000 ila 350.000 $ ödeyebileceklerini söylediği anlamına gelir. Aralık ne olursa olsun, her zaman ilk alıntı yaptığı rakamın altındadır. Endişenizi ifade ederseniz, "pekala, aklınızda bulundurmalısınız, sevmediler…." (son kusur her neyse) der.
Şimdiye kadar alıcıların muhtemelen bu türden hiçbir şey söylemediğini veya yaptılarsa, bunun sıradan bir yorum olduğunu tahmin etmiş olabilirsiniz. Aklınızda şüphe uyandırmak için, ilk alıntı yaptığı etkileyici fiyata olan güveninizi zayıflatmak için uyduruyor. Her hafta, beklentilerinizi düşürmeyi amaçlayan mülkle ilgili olumsuz geri bildirimlerinizi damlatıyor. Bu arada, alıcılar üzerinde de çalışıyor…
İdeal olmayan bir ahlaki pusulaya sahip ajanlara dikkat edin.
Alıcıyı "Bağlamak"
Satıcının kabul etmediği bir fiyatı teklif etmek yasa dışıdır - ancak temsilci potansiyel bir alıcıyla özel bir görüşme yapıyorsa ve tanık yoksa, onların sözüne karşıdır - yani hiçbir şeyi kanıtlayamazsınız ve yapacaksınız muhtemelen asla bilemezsin.
Mülkünüz sabit bir fiyata satılıyorsa, denetimler sırasında emlakçı alıcılara "çok pazarlık edilebilir" olduğunuzu söyleyecektir (ister olun ister olmasın). Mülkünüz açık artırmaya çıkarsa, acente, almayı umduğunuz fiyatın çok altında bir fiyat aralığını özel olarak adlandıracaktır.
Bunu yapan birden fazla temsilci yakaladım, çünkü mülkleri incelemeyi seviyorum, bu yüzden bir tanıdığım bir evi satışa çıkardığında gidip bakmam gerekiyor. Bir zamanlar 380.000 dolara satılan bir daireydi. Temsilciyle konuştum ve bana "Eğer ilgilenirsen 340.000 dolarlık bir teklif alacaklarına eminim" dedi.
Arkadaşımla bir daha tanıştığımda, onlara nasıl gittiğini sordum. "İyi değil," dedi huysuz bir şekilde. "Temsilci bana sadece 300 $ 'lık düşük fiyatlara ilgi duyduklarını söylüyor. Başlangıçta bize kolayca 375.000 $' ın üzerine çıkabileceğimizi söyledi, bu yüzden gerçekten hayal kırıklığına uğradık."
Tabii ki, sadece 300 $ 'lık düşük fiyatlara ilgi gösteriyor, eğer alıcılara değerinin bu olduğunu söylüyorsa!
Temsilcinizi bunu yaparken yakalarsanız, size "alıcıların ilgisini çekmek için düşük bir fiyat teklif ederiz, o zaman onlarla oradan pazarlık yapabiliriz" diyecektir. Neden birisinin buna inandığını bilmiyorum!
Bu ev söz verilen fiyata mı sattı?
Anlaşmayı Kesinleştirme
Sonunda, ev için bir teklif alacaksınız veya müzayede günü gelecek ve biri teklif verecek.
Temsilci sayesinde, teklifin veya teklifin beklediğinizden daha düşük olması muhtemeldir. Size sunduğunda, bunu söyleme olasılığınız oldukça yüksektir, bu durumda temsilci yanıt verecektir, "oh evet, ancak alıcıların hepsinin güneş ışığının olmaması (veya sorun ne olursa olsun) yüzünden ertelendiğini unutmayın.) ". Size bir mülkün ne kadar değerli olduğundan asla emin olamayacağınızı söyleyecektir, ancak şimdi "piyasada test edilmiştir".
Bunların hepsi tam bir saçmalık. Emlak gerçek değerinde "piyasada test edilmemiştir", çünkü temsilci herkese değerinin gerçekte olduğundan daha düşük olduğunu söylüyor!
Boşandıktan sonra evimi sattığımda tam olarak bu teknikleri deneyimledim. Yıllar sonra, etik satış uygulamaları taahhüt eden bir grup emlakçı kuran Neil Jenman tarafından yazılan emlak eğitimi ve kirli hileler hakkında bir ifşa okudum. Kitaplarını mülk alan veya satan herkese iyice tavsiye ederim. Bana en çok yardımcı olan kitap Real Estate Mistakes'ti (hem kindle hem de ciltsiz versiyonları mevcuttur). Kitap, Avustralya emlak piyasası hakkında yazılmıştır, ancak aynı şekilde ABD'de de geçerlidir. Herkesin bir mülk satın almasını veya satmasını tavsiye ederim.
Emlakçılardan "Kötü bir deneyim yaşadığın için üzgünüm" diyen ve emlakçıların çoğunun ne kadar harika olduğunu bana temin eden birkaç yorum aldım. Bu nedenle, bu makalenin tek bir kötü deneyime dayanmadığını açıklığa kavuşturmalıyım. Jenman'ın kitaplarını okuduğumdan beri birkaç mülk alıp sattım ve aynı tekniklerle tekrar tekrar karşılaştım. Şans eseri, farkındalığım sayesinde, özellikle satın alırken onları kendi avantajıma çevirebildim. Diğerleri o kadar şanslı değil.
Dışarıda iyi emlakçılar olduğunu inkar etmiyorum. Ama tüm ajanların melek olduğunu hayal ederek evinizi satmaya başlarsanız, bir aptalsınız!
- Çift, emlak anlaşmasının kötüye gitmesi nedeniyle acenteye dava açtı - Güneydoğu Teksas Rekoru
Güneydoğu Teksas Rekoru - Güneydoğu Teksas Mahkemesi Haberleri - Dava - Sınıf Davası, Asbest, Tıbbi Malpraktis Haberleri
© 2008 Kate Swanson